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LE DROIT D'USAGE ET D'HABITATION
L'obligation souscrite par l'acquéreur d'un bien immobilier d'effectuer les réparations d'entretien
nécessaires à l'immeuble dont le vendeur s'est réservé le droit d'usage et d'habitation est même
une charge réelle dont l'exécution peut être imposée à tous les propriétaires successifs de l'immeuble19
.
La
convention semble être d'interprétation stricte. Il a ainsi été admis que la convention imposant
au propriétaire de mettre à la disposition du titulaire d'un droit d'habitation toutes les commodités
pour une vie normale d'habitation s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation et ne
met donc pas à sa charge les frais de fonctionnement de ces installations20
.
Il a aussi été admis la nullité de la clause d'inaliénabilité interdisant au propriétaire de céder le bien.
Ainsi, il a pu être jugé que les donateurs d'un bien immobilier ont tout intérêt à avoir comme débiteur
du droit d'usage et d'habitation qu'ils se sont réservés leur fils donataire plutôt qu'un tiers, de
sorte qu'est licite la clause complétant cette réserve par une clause d'inaliénabilité21
.
3. La répartition légale supplétive
On l'a compris, les dispositions du Code civil ne s'appliquent que si les parties ne les ont pas écartées.
Ainsi, il organise la conséquence de la jouissance des fruits, interdit la cession et la location
des droits, étend le droit d'habitation à la famille, tout en précisant les limites de ce droit et fixe
enfin les éléments à la charge du bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation.
a. Les conséquences de l'usage des fruits
Selon l'article 630 du Code civil, celui qui a l'usage des fruits d'un fonds ne peut en exiger qu'autant
qu'il lui en faut pour ses besoins et ceux de sa famille.
Il peut en exiger pour les besoins même des enfants nés depuis la concession de l'usage.
b. L'interdiction de la cession et de la location
En matière de droit d'usage, par principe, l'article 631 du Code civil prévoit que l'usager ne peut
céder ni louer son droit à un autre. De même, l'article 634 du Code civil prévoit que le droit d'habitation
ne peut être ni cédé ni loué. La location même partielle est donc fautive et peut conduire
à l'extinction du droit22
. Toutefois, l'article 764, al. 5, du Code civil autorise une dérogation ouverte
au conjoint successible survivant, dans le cadre du droit viager d'habitation et d'usage sur
le mobilier, pour lui permettre de donner le bien à la location. En effet, le texte prévoit que « par
dérogation aux articles 631 et 634, lorsque la situation du conjoint fait que le logement grevé du
droit d'habitation n'est plus adapté à ses besoins, le conjoint ou son représentant peut le louer à
usage autre que commercial ou agricole afin de dégager les ressources nécessaires à de nouvelles
conditions d'hébergement ».
Sous réserve d'une faculté de substitution prévue dans l'acte constitutif23
droit d'usage et d'habitation est personnel à son titulaire, en dehors du cadre familial24
, l'idée est donc que le
. Ainsi, il a
été jugé que le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation qui a logé dans la maison une personne
étrangère à la famille commet une faute en ne respectant pas l'obligation d'utilisation personnelle
ou familiale lui incombant25
.
19 Cass. 3e civ., 14 oct. 1981 : JCP N 1982, II, 113, note Pillebout.
20 Cass. 1re civ., 23 mai 1977 : Bull. civ. I, n° 245.
21 Cass. 1re civ., 10 juillet 1990 : JCP N 1991, II 197, note Salvage.
22 Cass. 3e civ., 16 juill. 1974 : Bull. civ. III, n° 305 ; pour une nullité du bail rural susceptible d'être invoqué
par l'héritier de l'usager, v. Cass. 3e
civ., 9 nov. 2011 : D. 2011, 2866.
23 Cass. 3e civ., 5 mars 1971 : Bull. civ. III, n° 174.
24 V. C. civ., art. 632.
25 Cass. 3e
civ., 6 janv. 1981, n° 79-10651 : Bull. civ. III, n° 4.
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Table des matières de la publication Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re
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