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Chapitre 12
LA VALEUR D'UN BIEN IMMOBILIER OCCUPÉ
L'estimation d'un bien immobilier consiste à lui affecter une valeur monétaire. La valeur des biens
anciens doit correspondre à la valeur vénale du bien pour une vente et à la valeur locative pour
une location. À proprement parler, il n'existe pas de réglementation spécifique en la matière (I).
Pour déterminer la valeur vénale et locative d'un bien (II), c'est la pratique qui a mis en place des
techniques d'estimation de ces valeurs (III). Une fois la valeur du bien déterminée, le cas échéant,
il faudra encore déterminer celle de l'usufruit (IV) ou du droit d'usage et d'habitation (V), voire de
la rente et/ou du bouquet en matière de viager (VI).
I. Réglementation de l'estimation immobilière
Il n'existe pas en soi de cadre professionnel réglementant l'activité de l'évaluation immobilière (A).
Le code de déontologie est venu poser les prémices d'un cadre juridique de l'évaluation immobilière
par l'agent immobilier (B).
A. LE CADRE PROFESSIONNEL
L'activité d'expert en évaluation immobilière n'est que très partiellement réglementée en matière
d'expertises judiciaires, d'expertises agricoles, foncières et forestières, et depuis peu de crédit
immobilier.
C'est pourquoi, l'Institut Français de l'Expertise Immobilière a proposé dès 1990 un texte contenant
les principes généraux à respecter par ses membres : la charte de l'expertise en évaluation
immobilière. Sa dernière version de 2017 (5e
) a été ratifiée par 16 organisations professionnelles.
Elle prend en compte les notions de normes techniques et de développement durable. Il s'agit d'un
texte fondamental même pour les « simples » agents immobiliers.
En dehors de ce guide professionnel, c'est un véritable désert juridique tant en ce qui concerne
l'accès à la profession, les titres, les méthodes ou encore même le contrôle des connaissances
et ce, d'autant plus, s'il est question d'un expert non adhérent à une compagnie signataire de la
Charte.
B. LE CADRE JURIDIQUE DE L'ESTIMATION PAR L'AGENT IMMOBILIER
Le code de déontologie des professionnels de l'immobilier, issu du décret n° 2015-1090 du
28 août 2015, est venu confirmer que l'agent immobilier n'est pas en soi un expert immobilier.
En effet, il est tenu d'informer le client qui le sollicite pour un avis de valeur, que celui-ci n'est pas
une expertise (art. 6, 4°).
Pour prévenir tout conflit d'intérêts, l'agent immobilier doit refuser l'évaluation lorsqu'il possède
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