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LA VALEUR D'UN BIEN IMMOBILIER OCCUPÉ
Elle s'exprime hors tout :
- frais (publicité, frais d'actes, honoraires) ;
- droits (mutation) ;
- et taxes (sauf pour un bien soumis à la TVA).
Généralement, elle est déterminée par comparaison directe voire par capitalisation ou actualisation
d'un revenu (qu'il soit théorique ou effectif).
B. LA VALEUR LOCATIVE
Il existe une notion de valeur locative en matière fiscale (1) et en matière d'estimation (2).
1. La notion en matière fiscale
Une fois la construction achevée, le propriétaire doit déclarer au fisc sa surface (y compris les
dépendances). La valeur locative immobilière (ou revenu cadastral) correspond au loyer annuel
prévisible si le bien est loué conformément au marché.
Elle est déterminée par la Surface x Tarif fixé par les services fiscaux se rapportant à la référence
réévaluée des loyers du 1er
janvier 1970, qui est fonction de 9 paramètres surface, catégorie,
importance, entretien, environnement, situation particulière, ascenseur, équipement et confort.
Il existe 8 catégories (du logement détérioré à celui de luxe). Afin que la valeur locative soit au plus
juste, les travaux, qui peuvent modifier la catégorie du bien, doivent être déclarés.
Outre de servir à l'établissement des impôts locaux et fonciers, cette valeur peut permettre de fixer
le loyer.
On notera que l'État mène une réévaluation des valeurs locatives qui devrait aboutir à une augmentation
des impôts locaux.
2. La notion en matière d'estimation
Selon la charte des experts immobiliers, il s'agit de la contrepartie annuelle financière (n'intégrant
donc pas le dépôt de garantie) qui peut être obtenue sur le marché de l'usage d'un immeuble dans
le cadre d'un bail aux clauses et conditions usuelles pour une catégorie de biens et dans une région
donnée excluant tout droit au bail ou pas de porte.
III. Les méthodes d'évaluations immobilières
La pratique a imaginé différentes méthodes d'estimation d'un bien immobilier neuf ou ancien. Pour
l'immobilier ancien, l'évaluation traditionnellement repose sur la valeur vénale du bien déterminée
le plus souvent par comparaison directe (1), par prise en compte de la construction plus sol (2),
voire par les coûts (3), mais, pour ainsi dire, jamais par la méthode indiciaire (4).
Pour les biens spécifiques, atypiques, il est fait application de la méthode dite professionnelle (5).
Quant à l'estimation des murs commerciaux et professionnels, elle s'opère généralement à l'aide
des méthodes traditionnelles (6). La méthode dite par capitalisation d'un revenu est celle qui s'applique
par excellence à la valeur des biens immobiliers loués (7).
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