Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 148

A. LA MÉTHODE COMPARATIVE (DU BÂTI FONCIER INTÉGRÉ, PAR LE
MARCHÉ OU PAR COMPARAISON DIRECTE)
C'est la méthode qui a les faveurs des tribunaux et de l'administration fiscale. Elle repose sur l'analyse
du marché à partir des ventes récentes sur des biens comparables, par réduction à une unité
de surface le plus souvent : m2
ou de culture et les m2 utiles pour les appartements (chambres pour les hôtels, lits pour les établissements
de santé...).
Il s'agit donc de déterminer, en matière d'habitation, un prix au m2
centes pour l'appliquer au bien évalué.
Exemple
Si les 3 références suivantes sont retenues, les 3 biens s'étant vendus dans la même résidence :
- 1er
bien vendu : 100 000 € pour 100 m2
- 2e bien vendu : 150 000 € pour 160 m2
- 3e bien vendu : 250 000 € pour 210 m2
= 1 063,83 €/m2
de surface
de surface
de surface
Le prix moyen au m2 sera de (100 000 € + 150 000 € + 250 000 €) / (100 m2
500 000 € / 470 m2
Si un bien de 90 m2 est à estimer dans cette même résidence :
- 1er bien : 90 m2
, sa valeur unitaire sera de 90 m2
x 1 063,83 € = 95 744,70 €
Pour affiner l'évaluation au plus juste, il faudrait tenir compte des éléments spécifiques du bien, à
l'aide notamment d'une table de « scoring » majorant à la hausse les éléments positifs du bien et
à la baisse les éléments négatifs.
B. LA MÉTHODE SOL + CONSTRUCTION
Il s'agit ici de ventiler entre la part du prix relevant du terrain et celle relevant des constructions.
Pour le terrain, afin de tenir compte de l'encombrement, il est généralement admis que le taux
d'abattement ou taux de réfaction soit fixé entre 10 % et 40 % et qu'en tout état de cause ne doit
pas excéder 50 % pour un encombrement maximum, c'est-à-dire lorsque le bâti existant épuise
le potentiel de constructibilité du foncier ou, encore, lorsque son implantation en l'état est telle
qu'elle interdit toute nouvelle construction.
Exemple
La valeur corrigée d'un foncier estimé à 200 000 € mais encombré à 50 % sera de :
200 000 € - (200 000 € x 25 %) = 150 000 €
N.B. : il est retenu un taux de 25 % de réfaction car le terrain n'est encombré qu'à moitié.
Pour le bâti, il convient, ensuite, de réduire ce prix au m2
ou de superficie bâtie pour pouvoir
fixer la valeur de la construction dépendant de la propriété analysée par application du coût de la
construction.
Exemple
Ainsi, si la surface est de 100 m2
sera de :
100 m2
x 1 886 € = 188 600 €
Il s'agit ensuite de déterminer le coût actuel d'une construction à l'identique par application d'un
abattement pour dépréciation immédiate, car la valeur vénale d'un immeuble neuf n'est pas celle
de son coût de reconstruction.
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LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ
et le coût de la construction est de 1 886 €, la valeur de construction
+ 160 m2
+ 210 m2
) soit
moyen à partir de ventes répour
les fonciers à bâtir, les hectares pour les fonciers d'agrément
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