Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 149

LA VALEUR D'UN BIEN IMMOBILIER OCCUPÉ
Exemple
Généralement, pour la dépréciation immédiate on retient un coût de 5 % soit :
188 600 € - (188 600 € x 5 %) = 179 170 €
Enfin, il faut tenir compte de la vétusté. Souvent, il est admis que la longévité normale d'un immeuble
étant de 100 ans, il faut retenir un abattement de 1 % par année d'âge auquel on applique
ensuite un coefficient de pondération selon l'état d'entretien du bien.
Exemple
Ainsi, si dans notre hypothèse, le bien a 20 ans d'âge et qu'il est bien entretenu (coeff. de 0,5), l'abattement
sera de :
(20 x 0,5) = 10 %
de sorte que la valeur corrigée du bien sera de :
179 170 €- (179 170 € x 10 %) = 161 253 €
C. L'ÉVALUATION PAR LES COÛTS
Méthode essentiellement utilisée à la suite d'un sinistre pour déterminer le prix de reconstruction
à neuf, abattements déduits. Elle procède donc à trois étapes :
- la fixation de la valeur du foncier ;
- puis celle de la construction neuve ;
- et enfin de la dépréciation à retrancher.
La valeur du terrain résulte de l'application de la méthode comparative.
Quant au coût de la construction, la question est en réalité de savoir s'il faut reconstruire (produire
à l'identique le bien) ou remplacer (produire une substitution). Ce qui revient à dire que le coût de
remplacement à neuf peut différer du coût de construction initial réactualisé, s'il est fait usage de
technologies ou matériaux nouveaux.
D'une manière générale, les compagnies d'assurances retiennent la valeur de reconstruction par
application à la valeur originelle de l'indice INSEE de la construction, éventuellement grevée des
améliorations, et à laquelle elles appliquent parfois un abattement pour vétusté correspondant à
l'amortissement du matériel et des équipements.
La méthode par le coût de remplacement intègre le foncier, le bâti et les équipements.
En réalité, il existe trois façons de procéder :
* Valeur vénale du foncier + Coût de reconstruction du bâti et des installations à l'identique,
des frais accessoires et de la TVA non récupérable pour déterminer le coût de remplacement à
l'identique
* Valeur vénale du foncier + Coût de reconstitution du bâti à l'équivalent (aux normes) pour déterminer
le coût de remplacement à l'équivalent
* Valeur vénale de l'immeuble dans son ensemble + Frais et droit d'acquisition + Coût des travaux
d'adaptation nécessaires à l'exercice d'activité particulière
Il existe trois méthodes de fixation du prix à neuf :
* par comparaison directe entre des bâtiments de même nature (comparé au m2
comme chambres d'hôtel) ;
* par le cumul des prix actualisés des composants soit par décomposition des principaux postes
ou soit par actualisation du prix de construction à neuf connu par l'application d'indice ;
ou autre unité
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