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IV. Valeur de l'usufruit
L'usufruit, est le droit de jouir d'une chose dont un autre a la nue-propriété. Il existe deux méthodes
pour déterminer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété.
L'évaluation fiscale avec les barèmes fiscaux est la plus répandue. Selon l'article 669 du CGI,
pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la
nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière,
conformément au barème ci-après :
AGE de l'usufruitier
Moins de :
21 ans révolus
31 ans révolus
41 ans révolus
51 ans révolus
61 ans révolus
71 ans révolus
81 ans révolus
91 ans révolus
Plus de 91 ans révolus
VALEUR de l'usufruit
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
VALEUR de la nue-propriété
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
Exemple
Suite au décès de son époux, la veuve de 74 ans est titulaire d'un usufruit et l'enfant de la nue-propriété
d'un immeuble estimé à 100 000 €.
De 71 à 80 ans, la part de l'usufruit = 30 % et donc celle de la nue-propriété 70 %.
L'usufruit vaut donc 30 000 € et la nue-propriété 70 000 €.
L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière
pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de
l'usufruitier.
Quant à l'évaluation économique, elle prend en compte l'âge exact de l'usufruitier et de la rentabilité
du bien. Il va être fait appel à une actualisation des flux (revenus futurs sur la durée). Il
s'agit d'une prise en compte du cumul des revenus sur la période théorique liée à l'espérance de
vie. Ainsi,
* la valeur de la nue-propriété : NP = PP / (1+T)N
T : taux de rendement ; N : durée du démembrement (espérance de vie)
* la valeur de l'usufruit : U = PP - NP où U = usufruit
Exemple
Suite au décès de son époux, la veuve de 74 ans (espérance de vie 82 ans) est titulaire d'un usufruit et
l'enfant de la nue-propriété d'un immeuble estimé à 100 000 € dont le rapport annuel est de 3 % net.
Soit NP 100 000 / (1 + 3 %)8
= 100 000 / (1.03)8
470 = 21 260 €
= 100 000 / 1.27 = 78 740 € soit U = 100 000 - 78
où NP : nue-propriété ; pleine propriété ;
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LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ

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