Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 156

C. LE VIAGER SANS RENTE
Ici, l'unique coût pour l'acquéreur est le bouquet. Si le risque de longévité du vendeur est limité
pour déterminer le prix de vente final du bien, qui est donc définitivement connu, l'acquéreur perd
la possibilité d'obtenir un prix final moins élevé en cas de décès prématuré du vendeur. En pratique,
il est assez rare et ne se comprend qu'en cas de viager occupé.
L'acquéreur ne devient propriétaire qu'au décès du vendeur. Son intérêt est de permettre à l'acquéreur
d'hypothéquer le bien pour emprunter et financer son achat.
Ici, le prix est calculé sur la valeur vénale du bien, auquel est appliquée une décote de la valeur
du droit d'usage et d'habitation, calculée en fonction de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur,
représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier.
D. LES CLAUSES IMPACTANTES
En raison de sa nature particulière, le viager peut contenir un certain nombre de clauses, dont la
clause d'indexation et de réversibilité.
L'indexation
Il s'agit de la clause qui permet de réviser le montant de la rente de manière
automatique par l'application d'un indice, comme pour un loyer
La réversibilité
Il s'agit de la clause qui permet d'augmenter le montant de la rente en cas
de libération anticipée de l'occupation du bien par le vendeur qui renonce
à son droit d'usufruit ou d'usage et d'habitation
E. LA VENTE EN VIAGER À TERME
Il ne faut pas confondre ici ce que la pratique qualifie souvent de « viager à terme » de la vente à
terme. En effet, l'article 1601-2 du Code civil définit la vente à terme comme étant le contrat par
lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre
livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein droit
par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement
au jour de la vente.
Ainsi, dans la vente à terme du Code civil, le paiement du prix n'intervient qu'après la construction
de l'immeuble. Tandis que dans la vente en viager à terme, c'est le prix connu au départ qui est
étalé. Il s'agit de prévoir, en quelque sorte, une mensualité, une rente, exprimée en fonction d'une
durée convenue entre les parties dès la conclusion du contrat (5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans...). Il
n'y a donc pas d'incertitude quant à la durée du versement de la rente. Il ne s'agit donc pas réellement
d'un viager, mais plutôt d'un contrat sui generis, né de la pratique. C'est pourquoi, il doit être
bien rédigé, car la jurisprudence requalifiera, voire annulera un tel contrat s'il est dénommé viager.
Un bouquet est possible et généralement le vendeur occupe le bien.
On cite souvent comme avantage de ce contrat :
* le décès du vendeur ne met pas fin au versement des mensualités, les héritiers en héritent ;
* la mensualité n'est pas imposable car s'est un étalement du paiement de prix ;
* il n'y a pas de spéculation sur une durée de vie humaine ;
* l'indexation de la mensualité est fixée sur le coût de construction souvent supérieur au taux
de la rente.
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LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ
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