Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 173
LA FISCALITÉ DE LA REVENTE
Les logements sociaux à construire - Les logements sociaux, objets de l'engagement de construire,
sont les logements56
:
- à usage locatif ;
- logements-foyers conventionnés ouvrant droit à l'APL ;
- logements occupés par des titulaires de contrats de location-accession.
L'étendue de l'exonération - L'exonération de la plus-value immobilière ne s'applique qu'au prorata
de la surface des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions
indiquées sur le permis de construire du programme.
Toutefois, lorsque le prorata dépasse 80 %, l'exonération est alors totale pour les organismes
chargés du logement social
Sanctions de la non-construction - En cas de non-respect de l'engagement de construire, le
cessionnaire, voire le bénéficiaire de la rétrocession en cas de portage par une collectivité territoriale,
un EPCI ou un EPF, est redevable d'une amende qui est égale à 10 % du prix d'acquisition.
Toutefois, pour l'administration fiscale, l'exonération partielle de la plus-value reste acquise au
vendeur57
.
Sanctions de la non-rétrocession - Lorsque la collectivité territoriale, l'EPCI ou l'EPF ont manqué
à leur obligation de rétrocession, ils doivent reverser à l'État le montant exonéré de la plus-value.
* Les immeubles de faible valeur (CGI, art. 150 U, II-6°)
Les ventes d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens sont exonérées
de la plus-value immobilière lorsque le prix de vente est inférieur ou égal à un certain montant.
Le montant de la vente - Lorsque le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 €, la plus-value
ne s'applique pas. Il n'y a pas de limite sur le nombre de ventes annuelles, le plafond s'appréciant
immeuble par immeuble et individuellement par vendeur.
Démembrement de la propriété - En cas de vente d'un droit démembré de la propriété, soit
l'usufruit soit la nue-propriété, le montant de 15 000 € s'apprécie en tenant compte de la valeur
de la pleine propriété de l'immeuble, de la partie d'immeuble ou des droits relatifs à ces biens.
Ainsi, il y a lieu en cas de cession de l'usufruit ou de la nue-propriété d'un bien, de déterminer sa
valeur en pleine propriété pour apprécier si le seuil de 15 000 € est ou non dépassé.
Ainsi, par exemple, si un immeuble, dont la propriété est démembrée, est vendu 35 000 €, l'usufruitier et
le nu-propriétaire ne pourront pas bénéficier de l'exonération, même si la part du prix correspondant à leur
droit serait inférieure à 15 000 €.
Démembrement de la propriété d'un immeuble indivis - En cas de vente d'un droit démembré en
indivision, le montant de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine
propriété.
Immeuble indivis ou acquis en tontine - Pour l'administration fiscale, en cas de vente d'un immeuble
en indivision ou acquis en tontine, l'appréciation du montant de 15 000 € se fait au regard
de chaque quote-part indivise58
.
Ainsi, par exemple, si un bien, détenu en indivision à hauteur de 60 % par le coïndivisaire A et 40 % par
le coïndivisaire B, est cédé pour un montant total de 35 000 €, l'indivisaire B est exonéré de la plus-value
immobilière, le prix de vente correspondant à sa quote-part indivise de 14 000 € (35 000 € x 40 %) étant
inférieur au seuil d'imposition, tandis que le coïndivisaire A est imposable avec un prix de cession correspondant
à sa quote-part indivise de 21 000 € (35 000 € x 60 %) supérieur au seuil d'imposition.
56 V. CCH, art. L. 831-1, 3°, 5° et 6°.
57 BOI-RFPI-PVI-10-40-110, n° 220 et 230.
58 BOI-RFPI-PVI-10-40-70, n° 90.
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Table des matières de la publication Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re
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