Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 198

Dans l'hypothèse d'une procédure initiée par déclaration au greffe, la justification d'une tentative
de conciliation préalable par le conciliateur de justice est une condition de recevabilité de la saisine
du tribunal et apparaît donc obligatoire (art. 4 de loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation
de la justice du XXIe siècle).
Toutefois, l'obligation de tentative de conciliation préalable auprès du conciliateur de justice n'est
pas systématiquement nécessaire.
En effet, trois exceptions à cette nouvelle obligation ont été prévues :
Outre l'hypothèse dans laquelle les parties sont déjà parvenues à un accord qu'elles souhaitent
simplement faire homologuer par le juge, les parties sont dispensées de l'obligation de justification
d'une tentative de conciliation lorsqu'elles démontrent avoir déjà tenté de trouver une solution
amiable à leur litige par une autre voie que la conciliation ou en cas de motif légitime. Il appartiendra
alors au juge saisi du litige d'apprécier si la tentative de conciliation par la commission départementale
de conciliation est une tentative de résolution amiable du litige permettant de considérer
que la condition de recevabilité de la saisine du tribunal est remplie.
3-3-Les effets de la contestation de la validité d'un congé
La contestation du congé par le locataire peut se faire lorsqu'il est ou non dans le logement. A
l'amiable ou devant le juge, la résolution du différend a des conséquences variables suivant que le
locataire a ou non quitté le logement et suivant la nature de l'irrégularité du congé.
3-3-1-Les suites du règlement amiable des différends
Lorsque les parties trouvent une solution à l'amiable, ce sont les termes de l'accord qui s'appliquent.
En
cas d'échec, les parties peuvent toujours faire régler le litige par le tribunal.
3-3-2-Les suites du règlement judiciaire d'un différend
Lorsque le juge est saisi d'un litige relatif à la validité du congé, il peut déclarer la nullité du congé.
En effet, s'agissant des irrégularités relatives aux conditions de forme et de délai, le juge déclare,
de manière générale, la nullité du congé. Dans les autres cas, notamment l'absence des mentions
obligatoires inscrites dans chaque congé, le juge apprécie au cas par cas. La jurisprudence considère,
en effet, que l'irrégularité seule n'est pas de nature à justifier la nullité et exige parfois que
l'irrégularité cause un grief au locataire.
3-3-2-1-Les effets sur le locataire d'un congé déclaré nul
Si le congé est déclaré nul, les effets sur le locataire varient suivant qu'il a quitté ou non le logement
:
- lorsque le locataire est encore dans les lieux au moment de la nullité du congé, il peut éviter la
déchéance de son titre locatif et bénéficier de la reconduction tacite de son bail ;
- lorsque le locataire a quitté le logement au moment où le congé est déclaré nul, les juges tendent
à refuser la réintégration du locataire et à octroyer de préférence des dommages-intérêts pour
compenser le préjudice causé (par exemple pour compenser les frais et perturbations diverses
causés par le déménagement, pour compenser les difficultés à trouver un logement équivalent ou
un nouveau loyer plus élevé).
3-3-2-2-Les effets sur le bailleur d'un congé déclaré nul
Si le congé est déclaré nul alors que le locataire est encore dans le logement, le bail est reconduit.
Le bailleur doit donc attendre la prochaine échéance pour délivrer un nouveau congé.
Par ailleurs, en cas de congé frauduleux, une sanction pénale est encourue par le bailleur. La peine
encourue est une amende pouvant aller jusqu'à 6 000 €, s'il s'agit d'une personne physique, et à
30 0000 €, s'il s'agit d'une personne morale.
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LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ
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