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D'autres textes, codifiés ou non, concernent directement ou indirectement la vente immobilière.
Sans être exhaustif, on peut citer :
- la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à
certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite Loi Hoguet, et son
décret d'application de 1972 ;
- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et son
décret d'application de 1967 ;
- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification
de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
- l'ordonnance n° 2004-632 du 1er
juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires
et son décret d'application ;
- le Code de la construction et de l'habitation (ci-après CCH), notamment pour les diagnostics
obligatoires et les ventes en copropriété ;
- le Code de la consommation (ci-après C. consom.), notamment pour la protection du consommateur
à l'égard de l'agent immobilier et des établissements de crédit ;
- le Code de commerce (ci-après C. com.), pour le droit de préemption du preneur ;
- le Code rural et de la pêche (ci-après C. rur.), pour le droit de préemption du preneur ;
- ou encore le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière...
pour ne citer qu'eux.
Mais, aucun de ces textes ne s'attaque fondamentalement aux conditions de la vente immobilière.
En réalité, il vise le plus souvent à protéger une catégorie juridique particulière intervenant à l'acte
de vente immobilière prise en qualité de vendeur, consommateur, acquéreur ou potentiel acquéreur,
notamment dans le cadre des droits de préférence ou de préemption instaurés à leur égard.
Ces droits de préférence ou de préemption viennent donc contrarier l'efficacité de la vente entre
les parties.
En effet, par principe, une vente est considérée comme parfaite lorsqu'il existe un accord des
parties sur le bien cédé et sur le prix même si, à la date de cet accord, le bien n'a pas encore été
livré ou le prix payé1
. Ce principe ne connaît donc aucune exception autre que conventionnelle2
.
.
Ce qui revient à dire que lorsqu'il résulte que si les parties avaient envisagé de vendre pour l'une
et d'acheter pour l'autre, que l'accord ne portait que sur la rédaction d'un avant-contrat, que de
nombreux points importants n'étaient pas réglés définitivement, la vente n'est pas parfaite3
L'acte authentique notarié, réitérant l'avant-contrat, s'analyse donc seulement comme étant un
après-contrat qui a pour seul effet d'augmenter l'efficacité de la vente en permettant sa publication
la rendant opposable aux tiers. Une fois conclue, la vente oblige le vendeur à transmettre la
propriété du bien objet du contrat et l'acheteur à payer le prix. Lorsque les parties ne souhaitent
pas ou ne peuvent pas conclure immédiatement une vente parfaite, elles peuvent utilement recourir
à la technique de l'avant-contrat qui permet une réalisation progressive de la vente. Il est à
noter que le recours en matière immobilière à un avant-contrat est fréquent et usuel, pour ne pas
dire systématique, même si, en soi, il n'est pas obligatoire. En effet, le consentement des parties
à la vente n'est soumis à aucune condition de forme ; il peut même exister en l'absence de tout
écrit. Mais, pour des raisons évidentes de publicité et d'opposabilité, il ne peut être fait l'économie
de l'acte notarié.
1 C. civ., art. 1583.
2 Cass. 3e
3 Cass. 3e
civ., 1er
juill. 1998, n° 96-20605.
civ., 30 janv. 2013, n° 11-21163, en l'espèce la question portait sur la justification de la commercialité
des locaux comme condition suspensive.
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LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ

Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re

Table des matières de la publication Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re

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