Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 26

Ce principe de délivrance du congé pour vendre pour le terme du bail en cours s'applique au cas de
l'acquisition du logement occupé plus de trois ans avant l'échéance du bail, dès lors que le locataire
en place est celui qui occupait le logement lors de la vente. En effet, l'article 15 de la loi de 1989
précise que lorsque le terme du bail en cours intervient plus de trois années après la date d'acquisition,
le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat
de location en cours. Ainsi, par exemple, si l'acquisition du logement est intervenue en avril 2019
et que le prochain terme du bail est fixé au 31 juillet 2023, le nouveau bailleur devra délivrer congé
au plus tard le 31 décembre 2022.
À noter que le congé délivré pour une date déterminée antérieure à la date de fin du bail, n'est pas
en soi inefficace. En effet, le congé qui a été délivré pour une date prématurée n'est pas nul, seuls
ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré4
peut agir pour faire déclarer un congé valable avant la date d'effet de ce congé5
. En revanche, le bailleur ne
. Il a même été jugé
que le bailleur ayant délivré un congé à une date prématurée peut agir en justice, après cette date,
en validation du congé, même s'il ne produit effet qu'après l'introduction de l'instance6
en effet pas confondre intérêt à agir et bien fondé de l'action en justice.
b. Les exceptions en cas d'acquisition d'un bien occupé
Lorsque le propriétaire a acquis le logement occupé par un locataire qui est toujours en place, afin
de protéger le preneur à bail, la loi a aménagé le préavis du congé délivré par le bailleur dans deux
hypothèses.
* congé pour vente : terme du bail inférieur à 3 années après l'acquisition - L'article 15 de la
loi de 1989 prévoit que lorsque le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après la
date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au
terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location
en cours. Ainsi, par exemple, si l'acquisition du logement est intervenue en avril 2022 et que le
prochain terme du bail est fixé au 30 juin 2023, le nouveau bailleur ne pourra pas délivrer congé
au plus tard le 31 décembre 2022 pour le terme du 30 juin 2023. En effet, la vente étant intervenue
moins de trois ans avant le prochain terme du bail, le bailleur ne pourra délivrer congé pour
vente que pour l'échéance suivante, soit pour le terme du 30 juin 2025 pour un bail de trois ans,
c'est-à-dire au plus tard le 31 décembre 2023.
* congé pour reprise : terme du bail inférieur à 2 années après l'acquisition - De même, l'article
15 de la loi de 1989 prévoit que lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de
deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de
location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date
d'acquisition. Ainsi, la particularité est que le congé n'est donc pas donné pour le terme du bail.
En effet, lorsque la durée du contrat en cours restant à courir est inférieure à deux années, le
congé donné par le bailleur pour reprendre le logement, qui doit respecter le délai de préavis de
six mois, ne prendra pas effet au terme du bail, mais deux ans après l'achat du bien. Ainsi, par
exemple, si l'acquisition du logement est intervenue le 1er
avril 2021 et que le prochain terme du
bail est fixé au 30 juin 2022, soit moins de deux ans avant le terme du bail, le nouveau bailleur
qui souhaite reprendre le logement devra délivrer congé au plus tard le 31 décembre 2021, non
pas pour le reprendre au 1er
juillet 2022, mais pour le reprendre le 1er
avril 2023.
2. Le contenu du congé pour vente délivré par le bailleur
Le congé délivré par le bailleur pour vente doit préciser le motif du congé, auquel doit être jointe
une notice d'information. À ce stade, les diagnostics ne sont pas exigés.
4 Cass. 3e
civ., 12 oct. 2011, n° 10-20582.
5 Cass. 3e civ., 8 déc. 1999, n° 97-12738 ; Cass. 3e
2014, n° 13-17378.
6 Cass. 3e
24
civ., 11 juill. 2019, n° 18-18184.
LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ
civ., 8 févr. 2006, n° 04-17512 ; Cass. 3e
civ., 9 sept.
. Il ne faut

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