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LE DROIT COMMUN DU DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE
EN CAS DE CONGÉ POUR VENTE
a. L'indication du motif exigée
L'article 15 de la loi de 1989 prévoit que, à peine de nullité, le congé délivré par le bailleur doit
indiquer le motif allégué, autrement dit, ici, il doit être précisé que le congé est motivé par la vente
du logement.
b. La notice d'information à joindre
L'article 15 de la loi de 1989 prévoit qu'une notice d'information relative aux obligations du bailleur
et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le
bailleur en raison de sa décision de vendre le logement. Elle est fixée par l'arrêté du 13 décembre
2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies
de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa
décision de reprendre ou de vendre le logement.
c. Les diagnostics non encore exigés
Si la notification du dossier de diagnostic technique, en annexe de l'offre de vente, n'est pas à ce
stade explicitement exigée, il semble préférable, dans un souci de parfaite information de le joindre
à l'offre. En tout état de cause, ils devront être joints pour la signature du compromis, voire de
l'acte notarié définitif.
3. Notification du congé
L'article 15 de la loi de 1989 prévoit que le congé pour vente délivré par le bailleur doit être notifié
par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), signifié par acte de commissaire de
justice (ex-huissier) ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception
(LRAR), de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.
4. Les effets du congé
Il faut ici distinguer selon que le droit de préemption a été efficacement exercé ou pas.
a. En l'absence de droit de préemption
Il faut ici, par principe, distinguer les effets durant la période de préavis des effets à l'expiration
de celle-ci :
* durant le délai de préavis - Pendant la durée du préavis, le congé ayant été notifié par le
bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement
les lieux. Autrement dit, si le congé est donné le 31 décembre 2022, pour prendre effet
le 30 juin 2023, le locataire reste redevable des loyers et charges jusqu'à cette date s'il n'a pas
quitté réellement les lieux auparavant. Mais, si le locataire quitte réellement les lieux le 30 avril
2023, les loyers et charges cesseront d'être dus à compter du 1er
mai 2023 ;
* à l'expiration du délai de préavis - Une fois le délai de préavis expiré, le locataire est déchu
de tout titre d'occupation des locaux loués. Il doit avoir quitté les lieux, à défaut, il sera occupant
sans droit ni titre et s'exposera, outre à une procédure d'expulsion, à d'éventuels dommages et
intérêts. Durant cette période d'occupation, il sera redevable, non d'un loyer, mais d'une indemnité
d'occupation généralement équivalente au montant du loyer et des charges.
b. En cas d'exercice du droit de préemption
En cas d'exercice du droit de préemption, le locataire restera tenu des loyers et charges jusqu'à
l'acquisition définitive du logement.
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