Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 28

B. LE DROIT AU CONGÉ DU PROPRIÉTAIRE POUR VENDRE LIMITÉ
Le droit pour le propriétaire bailleur de délivrer congé est limité dans deux hypothèses : soit son
droit se trouve être suspendu en raison de l'état de l'immeuble jugé dangereux (1), soit parce que
le locataire est âgé de plus de 65 ans (2).
1. Le droit au congé du propriétaire pour vendre suspendu en cas
d'immeuble dangereux
La loi ALUR a limité la possibilité pour le vendeur de délivrer congé lorsque des risques particuliers
ont été identifiés, à savoir lorsque l'immeuble est insalubre ou menaçant ruine. D'autres conséquences
sont à craindre pour le bailleur, comme la prise en charge du relogement du locataire,
voire son indemnisation et la suspension du loyer. Ce régime a été modifié suite à l'ordonnance
n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l'harmonisation et à la simplification des polices
des immeubles, locaux et installations.
a. Le régime antérieur à l'ordonnance de 2020
* L'immeuble insalubre
L'article L. 1331-26 du Code de la santé publique prévoyait que lorsqu'un immeuble, bâti ou non,
vacant ou non, attenant ou non à la voie publique, un groupe d'immeubles, un îlot ou un groupe
d'îlots constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité,
un danger pour la santé des occupants ou des voisins, le préfet, saisi d'un rapport motivé du
directeur général de l'agence régionale de santé ou du directeur du service communal d'hygiène
et de santé concluant à l'insalubrité de l'immeuble concerné, invite la commission départementale
compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques à donner son avis
dans le délai de deux mois sur la réalité et les causes de l'insalubrité, ainsi que sur les mesures
propres à y remédier. Ainsi, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée
du bail sont suspendues à compter de la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission
départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques,
notifié par le préfet.
* L'immeuble menaçant ruine
L'article L. 511-2 du Code de la construction et de l'habitation autorisait le maire d'une commune
à prendre un arrêté de péril à l'issue d'une procédure contradictoire Ainsi, la possibilité pour un
bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement
par le maire de cette procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du Code de la
construction et de l'habitation.
* Relogement du locataire au frais du bailleur
Conformément à l'article L. 511-1 du Code de la construction et de l'habitation, tant que ces procédures
étaient en cours, le bailleur était tenu de reloger à ses frais le locataire ou de contribuer
au coût correspondant en cas de prononcé d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive
d'habiter, de décision d'évacuation de l'immeuble ou si les travaux nécessaires pour remédier à
l'insalubrité ou pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable.
* Suspension des loyers
Conformément à l'article L. 511-2 du Code de la construction et de l'habitation, si le bail n'était
pas en soi résilié par la mise en œuvre de ces procédures, le loyer durant celles-ci n'était plus dû
par le locataire. Ainsi, les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation
du logement indûment perçus par le propriétaire doivent être restitués au locataire ou déduits des
loyers dont il redevenait redevable à l'issue des procédures.
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LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ
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