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LE DROIT COMMUN DU DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE
EN CAS DE CONGÉ POUR VENTE
Cette limite au congé est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de
plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources et
que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est
inférieur au plafond de ressources.
Toutefois, ces limites au congé pour vendre ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne
physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond
de ressources.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance
du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
III. Le droit de préemption du locataire
C'est le II de l'article 15 de la loi de 1989 qui fixe le droit de préemption du locataire. Il prévoit
tant la notification du congé pour vente (A) que la notification de la vente plus avantageuse (B).
Un régime particulier de prorogation de certains baux est prévu dans le cadre de l'article 11-1 de
la loi de 1989 (C).
A. LA NOTIFICATION DU CONGÉ
1. La forme de la notification
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), signifié par
acte du commissaire de justice (ex-huissier) ou remis en main propre contre récépissé ou émargement
au locataire ou, en cas de pluralité, à chacun des colocataires. Ceci sous peine de nullité.
2. Le nombre de congé à notifier
a. Pluralité de baux
Il arrive que le bailleur donne à bail aux locataires par différents lots par plusieurs baux. Par principe,
à peine de nullité, sauf indivisibilité des contrats de locations ou indivisibilité des locaux
constituant le logement du locataire8
, chaque bail doit donner lieu à un congé propre.
b. Pluralité de locataires
Lorsque le bailleur d'un immeuble, dont les appartements sont loués à différents locataires, souhaite
le vendre dans sa totalité libre, il doit notifier à chacun d'entre eux un congé pour vente. Ainsi,
le prix global de l'immeuble doit être ventilé de façon à ce que chaque congé précise bien le prix
correspondant à chaque appartement loué9
le règlement de copropriété et l'état descriptif de division préexistants10
.
. Pour autant, il ne lui est imposé ni d'annexer au congé
, ni d'avoir à établir préalablement
l'état descriptif de division et le règlement de copropriété pour préciser aux locataires
dans le congé, les parties communes attachées au lot11
En cas de colocataires d'un même logement, le congé doit être notifié à chacun des colocataires,
même mariés ou pacsés. Toutefois, les congés sont valablement délivrés et pleinement opposables
à chacun des deux époux ou partenaires, lorsque le locataire n'a pas informé le bailleur de l'existence
de son conjoint ou partenaire de pacs. Il a été jugé que le locataire conjoint, auquel le congé
8 Cass. 3e civ., 16 juin 2004 : RJDA 10/04, n° 1101 ; Cass. 3e
9 Cass. 3e civ., 13 juill. 1999 : RJDA 10/99, n° 0205.
10 Cass. 3e civ., 17 oct. 2007, n° 06-12533.
11 Cass. 3e civ., 21 juin 2000 ; Cass. 3e
civ., 22 janv. 2003.
29
civ., 24 nov. 2004 : Rev. Loyers 2005, p. 30.
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