Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 33
LE DROIT COMMUN DU DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE
EN CAS DE CONGÉ POUR VENTE
de l'agent immobilier24
. En effet, faute d'entremise entre les parties, l'agent immobilier n'a droit
à aucune rémunération lorsque c'est le locataire bénéficiaire du droit de préemption qui se porte
acquéreur du logement25
mission de l'agent immobilier dans le prix de l'offre, le congé n'est pas nul26
c. L'identification des parties
. Toutefois, en l'absence de préjudice du locataire, l'intégration de la com.
Bien
que cela ne soit pas formellement imposé par les textes, l'identification du bailleur et du locataire
semble indispensable dans le congé. D'ailleurs, il a été jugé que le congé avec offre de vente
notifié au locataire par le mandataire du bailleur doit, sous peine de nullité, comporter le nom ou la
dénomination sociale du propriétaire27
.
d. Les conditions de la vente
Aucun texte ne définit ce qu'il faut entendre par les conditions de la vente projetée. On peut penser
qu'il s'agit des modalités de paiement du prix ou encore du transfert de la propriété...
e. Les mentions légales
Les termes des cinq premiers alinéas de l'article 15, II de la loi de 1989 doivent être reproduits à
peine de nullité dans chaque notification. À savoir, pour l'heure :
« Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité,
indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du
locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions
de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de
plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur,
d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son
intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée
à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de
location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de
ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et
le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux
pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au
locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à
l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître
cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location
avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant
une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le
délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse
au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans
sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre
de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à
quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre
de vente est nulle de plein droit. ».
24 Cass. 3e civ., 17 déc. 2008, n° 07-15943 ; Cass. 3e
25 Cass. 3e civ., 17 déc. 2008, n° 07-15943.
26 Cass. 3e civ., 8 oct. 2015, n° 14-20666.
27 Cass. ass. plén., 13 févr. 1998, n° 95-10378.
civ., 3 juill. 2013, n° 12-19442.
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