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LE DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE EN CAS DE VENTE
APRÈS DIVISION DE L'IMMEUBLE
c. Notification de la vente plus avantageuse
Lorsque le propriétaire vend à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur qu'indiqués
dans l'offre initiale, il doit le notifier au titulaire du droit de préemption afin qu'il puisse à
nouveau exercer son droit.
* La notification des nouvelles conditions
Depuis 1994, en vertu de l'article 10, I, al. 3, de la loi de 1975, le propriétaire ou le notaire rédacteur
de l'acte doit notifier au titulaire du droit de préemption les nouvelles conditions et prix, et
cela à peine de nullité de la vente57
.
Les conditions de formes et les mentions requises dans la notification sont identiques à celles
prévues pour la notification du projet de vente initial.
À noter que le texte ne précise pas dans quel délai cette notification doit être réalisée.
* L'exercice du droit de préemption
La notification vaut offre de vente au profit du titulaire du droit de préemption, qui dispose d'un
certain délai pour lever l'option et réaliser la vente.
Le délai d'option
L'offre n'est valable que pendant une durée d'un mois à compter de
sa réception. À défaut d'avoir été acceptée durant ce délai, l'offre est
caduque.
En l'absence d'acceptation de l'offre par le titulaire du droit de
préemption, la commune dans laquelle l'immeuble est situé peut ici
aussi l'acquérir
Le délai de réalisation
de la vente
Les délais pour réalisation de la vente sont de deux mois, voire quatre
en cas de sollicitation d'un prêt.
En cas de non-réalisation, dans les délais, l'acceptation de l'offre de
vente est nulle de plein droit par principe.
2. Les sanctions de la violation du droit de préemption
Si la nullité de la vente (a) est admise en cas de violation du droit de préemption du locataire,
d'autres sanctions sont écartées (b).
a. La sanction admise de la nullité de la vente
La nullité de la vente est la sanction d'un défaut de notification ou d'une notification régulière. Il
s'agit d'une nullité relative dont les effets certains sur la persistance du droit de préemption sont
discutés.
* La sanction d'un défaut de notification ou d'une notification irrégulière
La nullité atteint tant la vente que la promesse synallagmatique de vente. Peu importe qu'une offre
soit faite au locataire entre le compromis et l'acte authentique ou qu'il ait une parfaite connaissance
des conditions et prix de la vente ou encore que la notification n'ait pas été faite par le
mandataire judiciaire.
57 Cass. 3e civ., 14 nov. 2012, n° 11-22433.
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