Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 58

B. LA NON-APPLICATION DU DROIT DE PRÉEMPTION
La loi de 1975 prévoit que le droit de préemption ne s'applique pas lorsque l'acquéreur proroge le
bail (1) ainsi qu'à certaines cessions (2).
1. La prorogation du bail en cours
En réalité, si, par principe, la prorogation du bail en cours doit être acceptée par l'acquéreur (a),
il ne faut pas oublier que le locataire peut, le cas échéant, bénéficier d'une prorogation de droit
(b). L'article 15 de la loi de 1989 prévoit que, est nul de plein droit le congé pour vente délivré au
locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours.
a. La prorogation consentie par l'acquéreur
La loi prévoit que le droit de préemption ne s'applique pas si l'acheteur offre des garanties aux locataires,
c'est-à-dire qu'il s'engage à proroger les baux d'habitation en vigueur au jour de la vente,
afin que chaque titulaire du droit de préemption bénéficie du logement pour une durée de 6 ans à
compter de la signature de l'acte authentique.
La volonté du législateur étant de protéger le logement loué, si le texte ne vise expressément que
la prorogation des baux d'habitation, les baux mixtes étant aussi d'habitation, ils semblent devoir
être prorogés tout de même.
Cet engagement doit être indiqué dans l'acte de vente qui doit inventorier les locataires concernés.
Un avenant au bail n'est pas obligatoire pour constater la substitution de bailleur et l'engagement
de prorogation du bail.
b. La prorogation subie par l'acquéreur
Il ne faut pas oublier que, lorsque, conformément à l'article 15 de la loi de 1989, un congé pour
vente est délivré moins de deux ans avant le terme du bail par le bailleur relevant des secteurs locatifs
II ou III2
, dans le cadre d'une vente par lots de plus de 5 logements dans le même immeuble,
l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 accorde aux titulaires d'un bail à usage d'habitation principale
ou à usage mixte d'habitation principale et professionnelle régi par la loi du 6 juillet 1989 une
prorogation de droit du bail sur simple demande du locataire, afin de permettre à ce dernier, dans
tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la
notification du congé pour vente.
La reconduction du bail devra alors être établie par écrit entre les parties au plus tard quatre mois
avant l'expiration du bail en cours. À l'expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit,
celui-ci sera alors résilié de plein droit.
À noter que le seul fait pour le locataire d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la
date prévue pour son terme, en application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, ne fait pas
obstacle à la recevabilité de sa demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé
délivrés soient nuls3
.
2 V. al. IV & V de l'article 41 ter de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, à savoir des secteurs locatifs II et III.
En application de l'art. 41 ter de la loi de 1986, les logements du secteur public appartenant aux sociétés
d'économie mixte, sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations,
collectivités publiques, sociétés filiales directes et indirectes d'un organisme collecteur du 1 % logement et des
filiales de ces organismes ; du secteur privé appartenant aux entreprises d'assurance, établissements de crédit,
sociétés de financement, filiales de ces organismes, personnes morales autres.
3 Cass. 3e
civ., 18 janv. 2012, n° 11-10389.
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LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ

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