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En ne visant que le local à usage commercial ou artisanal, le domaine d'application du droit de
préemption semble donc plus restreint que celui du bail soumis au statut des baux commerciaux
qui est délimité par les articles L. 145-1 à L. 145-3 du Code de commerce3
.
En effet, en vertu de l'article L. 145-1 du Code de commerce, le statut du bail commercial, outre de
régir les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds commercial, industriel ou artisanal
est exploité, s'applique aux baux :
- de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation
est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du
local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires,
les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation
jointe ;
- des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à
usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou
exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
L'article L. 145-2 du Code de commerce, quant à lui, soumet au statut des baux commerciaux les
baux :
- des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement ;
- consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location,
soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services
exploités en régie ;
- d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des
entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les
limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent
aucune emprise sur le domaine public ;
- des locaux ou immeubles appartenant à l'État, aux collectivités territoriales et aux établissements
publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article L. 145-1 ou
aux deux premiers cas de l'article L. 145-2 du Code de commerce (à savoir locaux ou immeubles
abritant des établissements d'enseignement ou exploité en régie) ci-dessus ;
- d'immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet
commercial, soit des sociétés coopératives de crédit, soit des caisses d'épargne et de prévoyance ;
- des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison
des artistes et reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques4
;
- d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement
adopté ce régime5
.
Quant à la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la
déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale, dite 3Ds,
elle reconnaît, si besoin était, que le droit de préemption du locataire commercial bénéficie à l'exploitant
d'une résidence de tourisme, en organisant le régime de la cession de ce droit6
. En effet,
selon l'article D. 321-1 du Code de tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial
d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle
est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un
ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux
3 L'article L. 141-3 se limitant à exclure par principe l'application du statut aux baux emphytéotiques.
4 Tels que définis par l'article 98 A de l'annexe III du Code général des impôts.
5 Par dérogation à l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement
locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.
6 Art. 115, L. 22 févr. 2022 ; C. urb., art. L. 321-5.
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LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ

Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re

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