Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 80

2. Les locaux exclus du droit de préemption
Pour l'heure, il semble que les immeubles non bâtis (a), les locaux non soumis au statut des baux
commerciaux (b), ainsi que les locaux industriels (c).
a. Les immeubles non bâtis
Le texte visant la notion de « local », on peut légitiment penser que l'immeuble non bâti est exclu
du champ d'application du droit de préemption tel que :
- un foncier ;
- un emplacement publicitaire...
b. Les immeubles non soumis au statut des baux commerciaux
Par définition, les locaux exclus du champ d'application du bail commercial11
du droit de préemption.
Les dispositions du Code de commerce relatives aux baux commerciaux, et donc de l'article
L. 145-46-1, étant expressément écartées pour les baux dérogatoires et les conventions d'occupation
précaire, la vente des locaux, objets d'un tel bail ou convention, n'est pas soumise au droit
de préemption.
Le local devant être à usage commercial ou artisanal pour bénéficier du droit de préemption, la
vente du local à usage exclusivement professionnel relevant de l'article 57-A de la loi n° 86-1290
du 23 décembre 1986 n'est pas soumise au droit de préemption.
Comme on l'a vu, il restera toutefois à la jurisprudence de préciser le champ d'application du droit
de préemption pour les locaux entrant dans le champ d'application du statut des baux commerciaux,
par l'effet de la loi ou la volonté des parties, mais n'étant pas destiné à l'exploitation d'un
fonds commercial ou artisanal.
c. Les locaux industriels
Quant aux locaux industriels, n'étant pas visés par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, ils
sont de facto exclus du droit de préemption, alors même qu'il y serait exercé partiellement une activité
de négoce12
. Il résulte, en effet, des travaux parlementaires que les locaux à usage industriel
ont été exclus du champ d'application du droit de préemption.
B. LE DOMAINE D'APPLICATION QUANT AUX PERSONNES
L'article L. 145-46-1 du Code de commerce désigne le propriétaire comme débiteur (1) et le locataire
comme bénéficiaire du droit de préemption (2) en cas de vente des murs. Toutefois, parfois,
la qualité de l'acquéreur est exclusive de l'application du droit de préemption (3).
1. Le propriétaire débiteur du droit de préemption
Logiquement, l'article L. 145-46-1 du Code de commerce retient comme débiteur de l'obligation
le propriétaire des murs et non le bailleur. En effet, le bailleur n'est pas toujours le propriétaire des
murs. En effet, dans le cadre d'une sous-location, le locataire principal est le bailleur du locataire
secondaire.
Si le preneur à bail est donc le bénéficiaire naturel du droit de préemption, la personnalité de certains
acquéreurs du local peut toutefois conduire à devoir écarter le droit de préemption.
11 C. com., art. L. 145-1 à L. 145-3.
12 Orléans, 10 mars 2022, n° RG 20/01235.
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