Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 81

LE DROIT DE PRÉEMPTION LÉGAL DU LOCATAIRE COMMERÇANT
OU ARTISAN
2. Le locataire bénéficiaire du droit de préemption
Le preneur est le bénéficiaire du droit de préemption, peu importe qu'il s'agisse d'une personne
physique ou morale, le texte n'apportant pas de distinction à ce sujet.
Le preneur doit avoir cette qualité de locataire pour bénéficier du droit de préemption. Ainsi, le locataire
de locaux commerciaux qui, en dépit d'avoir reçu congé avec refus de renouvellement, s'est
maintenu dans les lieux en attendant le paiement de l'indemnité d'éviction, ne peut pas bénéficier
du droit de préemption de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce car il n'a plus la qualité d'un
locataire titulaire d'un bail en cours puisqu'il a celle d'un locataire évincé. C'est ce que précise une
réponse ministérielle selon laquelle le droit de préemption ne s'applique pas au locataire maintenu
après le congé ou évincé. Pour le ministre, le maintien dans les lieux du locataire après la date d'effet
d'un congé qui lui a été valablement donné par le bailleur fait obstacle au droit de préemption.
Le locataire ne bénéficie plus d'aucun droit tiré du statut des baux commerciaux. Il en va de même
du locataire évincé qui reste dans les lieux dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction
par le bailleur, sauf à ce que le droit de préemption ait été contractuellement prévu13
.
Reste à savoir, en pratique, comment va s'exercer le droit de préemption lorsqu'il existe plusieurs
cotitulaires du bail.
Quid aussi de savoir si le preneur devra acquérir « en propre » ou pourra se substituer une autre
personne à cette fin, notamment une société. Sans doute la jurisprudence aura à trancher cette
question qui pourrait avoir été envisagée dans les conditions particulières du bail.
3. Les bénéficiaires de la vente excluant le droit de préemption
Le dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce écarte le droit de préemption en
raison de la qualité de l'acquéreur pour la cession d'un local du propriétaire (a) ou seulement d'un
local commercial à un copropriétaire (b).
a. La vente d'un local aux membres proches du bailleur
Le droit de préemption est écarté lorsque la cession d'un local, sous-entendu peu important qu'il
soit à usage commercial ou artisanal, a lieu au profit :
- du conjoint du bailleur ;
- d'un ascendant du bailleur ;
- d'un descendant du bailleur ou de son conjoint.
On remarquera que ne sont visés :
- ni les partenaires pacsés ou collatéraux du bailleur ;
- ni une société dans laquelle il y aurait des parts ou une fonction de direction ;
- ni les cas d'indivision, notamment si il a une vente provoquée par le partage judiciaire ou de vente
du local à l'un ou plusieurs des coïndivisaires ;
- ni les cas de démembrement de propriété, ce qui pourrait être le cas pour la seule vente de la
nue-propriété dès lors que le texte vise le « propriétaire » et non le « bailleur ».
Le domaine d'application du droit de préemption du locataire commercial devant être strictement
interprété, le ministre de l'Économie a précisé, que les conditions d'exercice doivent connaître une
interprétation stricte. Ainsi, seul le titulaire du bail peut en bénéficier. Lorsque le preneur est une
société, il ne peut bénéficier individuellement à un actionnaire ou à un dirigeant, même occupant
des lieux. Les sous-locataires, les occupants à titre précaire, dont le bail a été résilié mais qui occupent
encore les lieux contre une indemnité d'occupation ou à titre gratuit, n'en bénéficient pas14
.
13 Rép. Le Grip, AN, 13 nov. 2018, n° 9737.
14 Rép. Marseille, Sén., 22 avr. 2021, n° 21155.
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