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LE DROIT DE PRÉEMPTION LÉGAL DU LOCATAIRE COMMERÇANT
OU ARTISAN
d. La vente globale d'un immeuble comprenant un ou des locaux commerciaux
Le dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce écarte le droit de préemption
en cas de cession globale d'un immeuble comprenant « des locaux commerciaux ». L'emploi du
pluriel laisse à penser que le droit de préemption peut trouver à s'appliquer à la cession globale
d'un immeuble comprenant un seul local commercial, restant éventuellement à savoir si le droit de
préemption portera sur le seul local ou l'intégralité de l'immeuble. Pourtant, sous réserve de l'interprétation
des juges judiciaires, des réponses ministérielles ont postulé pour la non-application
du droit de préemption dans cette hypothèse, estimant que son application viendrait porter une
atteinte trop importante au droit de propriété du bailleur, en l'obligeant à diviser la vente en ne
cédant que le local commercial au preneur ou à lui céder l'intégralité de l'immeuble17
des débats parlementaires18
et qu'il résulte
d'un immeuble, de quelque nature qu'il soit, qui comporterait un local commercial19
que la loi vise à exempter du droit de préférence la cession globale
.
Dans sa réponse de 2022, le ministre précise que si la jurisprudence ne confirmait pas cette interprétation,
il appartiendra au législateur de le préciser.
Dans le sens de l'exclusion du droit de préemption en cas de cession globale d'un immeuble ne
contentant qu'un seul local commercial, la cour de Versailles a retenu qu'il résulte des travaux préparatoires
de la loi Pinel que l'expression plurielle « des locaux commerciaux » ne peut s'interpréter
comme exigeant qu'il y ait plusieurs locaux commerciaux, ce texte ayant pour objet précisément de
permettre la cession globale d'un immeuble partiellement loué et d'exclure, en un tel cas, le droit
de préemption du preneur commercial. Ainsi, pour que l'exception joue, il suffit que l'immeuble
vendu ne soit que partiellement donné à bail commercial, peu important qu'il y ait un seul local
commercial loué ou plusieurs20
.
La cour d'appel d'Orléans a retenu, quant à elle, pour exclure le droit de préemption, que la vente
portait pour partie, même faible, sur une maison d'habitation ne faisant pas partie du local pris à
bail, de sorte que le droit de préemption n'est pas applicable21
.
e. La vente soumise aux droits de préemption du Code de l'urbanisme
La loi 3Ds de 2022 a créé une nouvelle exception à l'application du droit de préemption qui n'est
désormais plus applicable « lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres
Ier22
sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code24
et II23 du titre Ier du livre II du Code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien
».
17 Rép. Min. Massat, AN, 12 avr. 2016, n° 95592 ; Rép. Min. Quentin, AN, 6 déc. 2016 n° 98594.
18 Avis Sén., n° 446, p. 32.
19 Rép. Min. Fabre, AN, 14 août 2018, n° 5054.
20 Versailles, 14 nov. 2019, n° 19/05033.
21 Orléans, 10 mars 2022, n° RG 20/01235.
22 Droit de préemption urbain.
23 Zones d'aménagement différé et périmètres provisoires.
24 C'est-à-dire selon toute vraisemblance en cas de revente dans un but d'intérêt général, par renvoi à l'art.
L. 210-20.
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