Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 86

a. La levée de l'option
Si le texte précise le délai qui est accordé au preneur pour lever l'option, il ne dit rien tant sur la
forme que sur le contenu de la levée de l'option.
* La durée de l'option
Le preneur bénéficie d'un délai d'un mois à compter de la réception de l'offre de vente faite par le
propriétaire pour se prononcer.
Le texte n'accordant pas au propriétaire la possibilité de se rétracter pendant ce délai, cette faculté
semble devoir être exclue.
* La forme de l'option
Le texte ne précise pas la forme que devra prendre la notification de la décision de préempter. La
notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la remise en main propre
contre récépissé ou émargement, la signification par acte d'huissier semble devoir être admise. La
question demeure pour la lettre recommandée électronique.
* Le contenu de l'option
Le texte ne le précise pas, mais il semble évident que le droit de préemption ne peut qu'être exercé
aux prix et conditions notifiés. Ainsi, s'il venait à faire une contre-proposition, le propriétaire serait
libre de passer outre et de vendre à un tiers aux conditions et prix notifiés.
La seule précision que peut porter le preneur est de notifier son intention de recourir à un prêt, de
sorte que son acceptation est subordonnée à l'obtention de celui-ci.
b. Réalisation de la vente
En cas d'acceptation de l'offre de vente, le preneur dispose, à compter de la date d'envoi de sa
réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.
Toutefois, lorsque, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par
le preneur de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Le délai de réalisation de la
vente est alors porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre est sans effet (C.
com., art. L. 145-46-1, al. 2) et le bailleur peut donc librement céder le local.
Le locataire commercial acceptant l'offre de vente du bailleur doit réaliser la vente dans les délais,
l'assignation en vente forcée à la fin du délai ne pallie pas l'absence de réalisation de la vente dans
les délais. L'assignation du bailleur, le jour de l'expiration du délai de 4 mois, ne suffit pas à pallier
l'absence de signature de l'acte31
.
Reste à savoir si la vente pourra être sauvée en cas de défaut de réalisation de la vente dans les
délais pour une raison qui n'est pas imputable au preneur.
3. Notification de la vente plus avantageuse
Les alinéas 3 et 4 de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoient l'hypothèse où le vendeur
accepte finalement de vendre le bien à des conditions plus avantageuses pour l'acquéreur que
celles présentées dans l'offre notifiée au preneur. Dans ce cas, une nouvelle notification doit être
faite au preneur pour qu'il puisse exercer son droit de préemption.
31 Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 20-16238.
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