Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 87
LE DROIT DE PRÉEMPTION LÉGAL DU LOCATAIRE COMMERÇANT
OU ARTISAN
a. La notification des nouvelles conditions
En effet, le texte prévoit que si le bailleur vend finalement à des conditions plus avantageuses ou à
un prix plus avantageux pour l'acquéreur, il doit notifier les nouvelles conditions au preneur.
À défaut d'y avoir procédé, le notaire doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, les
nouvelles conditions et le nouveau prix.
Cette notification vaut offre de vente au profit du preneur.
Le cinquième alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit que, à peine de nullité,
les dispositions des quatre premiers alinéas de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce doivent
être reproduites dans cette notification.
b. L'exercice du droit de préemption
Le preneur dispose d'un délai pour se positionner sur l'acquisition ou non du local. Dans l'affirmative,
le Code précise les délais de réalisation de la vente.
Le délai d'option
Le preneur a 1 mois à compter de sa réception pour accepter ou refuser
l'offre.
Le texte précise que l'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est
caduque. Autrement dit, le bailleur peut librement vendre le local loué.
Le délai de réalisation
de la vente
Si le preneur accepte l'offre, il doit réaliser la vente dans un délai de 2
mois à compter de la signification de l'acceptation au bailleur ou au notaire,
voire de 4 mois si, dans l'acceptation il notifie que son acceptation
de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt.
Mais, à l'expiration ce délai, si la vente ne s'est pas réalisée, l'acceptation
de l'offre est sans effet (C. com., art. L. 145-46-1 al. 4 in fine), autrement
dit, le local peut être librement vendu.
B. LES SANCTIONS DE LA VIOLATION DU DROIT DE PRÉEMPTION
Si le Code de commerce ne précise pas réellement quelle est la sanction du défaut de notification
de l'offre de vente, il précise celle frappant la non-conformité du contenu de la notification de
l'offre de vente.
1. La sanction du défaut de notification de l'offre de vente
Le Code de commerce ne précise pas la sanction du défaut de notification de l'offre de vente au
locataire. En toute logique, la sanction de la vente en violation du droit de préemption du preneur
à bail commercial devrait être la nullité relative, soumise à la prescription quinquennale à compter
du jour où le preneur a eu ou aurait dû avoir connaissance de la vente et en tout état de cause, sans
doute à la date de la publication de la vente au service de la publicité foncière.
2. La sanction du défaut de conformité de la notification de l'offre de vente
La loi sanctionne de nullité l'offre à laquelle il fait défaut :
- l'indication du prix et des conditions de la vente ;
- la reproduction des quatre premiers alinéas de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.
En conséquence, la vente est aussi frappée de nullité.
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Table des matières de la publication Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re
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