Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 90

Lorsque les parties ne souhaitent pas ou ne peuvent pas conclure immédiatement une vente parfaite,
elles peuvent utilement recourir à la technique de l'avant-contrat qui permet une réalisation
progressive de la vente. Il est à noter que le recours en matière immobilière à un avant-contrat est
fréquent et usuel, même s'il n'est pas obligatoire. En effet, le consentement des parties à la vente
n'est soumis à aucune condition de forme ; il peut exister même en l'absence de tout écrit.
À côté des différents contrats préparatoires que sont les promesses unilatérales de vente, les
promesses unilatérales d'achat, les promesses synallagmatiques sous seing privé, se greffent un
contrat préparatoire où le principe même de la vente n'est pas encore acté : le pacte de préférence.
Le pacte de préférence ou « pacte de préemption » ou « droit de préemption conventionnel » était
jusqu'en 2016 un contrat innomé, dont les contours du régime juridique ont été largement façonnés
par la jurisprudence (I). Il est, depuis l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant
réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, régi par l'article
1123 du Code civil (II).
I. Le régime jurisprudentiel
Traditionnellement, le pacte de préférence est la convention par laquelle le promettant, propriétaire
d'un immeuble ici, s'engage au cas où il viendrait à aliéner ce bien à proposer au bénéficiaire du
pacte de l'acquérir. Ainsi, « le pacte de préférence implique l'obligation, pour le promettant, de
donner préférence au bénéficiaire lorsqu'il décide de vendre le bien et de lui faire connaître les
conditions particulières de la vente avant la réalisation de celle-ci »10
A. LA NOTION DE PACTE DE PRÉFÉRENCE
Le pacte de préférence est par nature (1) un pré-contrat11
. Puisque, ici, le promettant
ne promet pas de vendre, le pacte de préférence se distingue donc des promesses tant dans sa
notion (A) que dans ses effets (B).
, puisqu'antérieur à la vente, dont le
contenu (2) doit être suffisamment explicite.
1. La nature du pacte de préférence
Si le pacte de préférence est par nature un contrat (a), il se distingue de la faculté de rachat (b).
a. La nature contractuelle du pacte
Dès lors que le pacte de préférence est un contrat, qu'il soit synallagmatique ou unilatéral, gratuit
ou onéreux, autonome ou accessoire, se pose la question de la capacité des parties. Il n'est toutefois
en principe ni soumis à un formalisme particulier ni à publicité et enregistrement.
* Un contrat synallagmatique ou unilatéral
Si pour le propriétaire, le pacte de préférence est un véritable contrat unilatéral créateur d'obligations,
il ne s'agit pas d'un acte de disposition. Il ne promet pas de vendre et ne vend pas. Il ne s'agit
donc pas d'une promesse unilatérale conditionnelle.
En cas de contrepartie pécuniaire à la charge du promettant, le contrat est synallagmatique.
Le bénéfice du pacte confère un droit exclusivement personnel. Toutefois, l'offre d'un vendeur de
réaliser un projet de vente ne confère aucun droit général de préférence au bénéficiaire ; à défaut
de réponse dans un délai raisonnable à l'offre ainsi émise, le vendeur n'est pas tenu d'adresser
préalablement une notification de vente à un tiers12
.
10 Cass. com., 16 févr. 2022, n° 20-16869.
11 Pour certains, il relève plutôt de la catégorie de contrats préparatoires à la vente d'un immeuble, plutôt que
de celle des avant-contrats, car il organise seulement une préférence contractuelle.
12 Cass. 3e
civ., 20 mai 1992 : RJDA 11/92, 981.
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