Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 96

La stipulation d'un délai pour son exécution et la prédétermination du prix du contrat envisagé ne
sont pas des conditions de validité du pacte de préférence. En effet, l'obligation de proposer de
vendre un immeuble à des bénéficiaires déterminés sans qu'aucun prix ne soit prévu ne constitue
pas une condition potestative et ne fait pas obstacle à la validité du pacte. L'émetteur du pacte
n'est pas débiteur d'une obligation de vendre, mais seulement d'un engagement à proposer la
conclusion du contrat du bénéficiaire pour le cas où il déciderait de la conclure45
peut très bien fixer un prix, même lorsqu'il est conclu pour une longue durée telle que vingt ans46
. Mais le pacte
.
Le prix du bien est le plus souvent déterminé lors de la formulation de l'offre, soit librement fixé
par le promettant, soit par référence au prix offert par un tiers acquéreur.
Le pacte peut prévoir que la préférence s'exercera à nouveau si le promettant vend ultérieurement
l'immeuble à un tiers à un prix ou des conditions différentes plus avantageuses.
En cas de non-exercice de la préférence au prix proposé, le bénéfice en est le plus souvent perdu
pour son bénéficiaire qui ne peut le réclamer ultérieurement à l'occasion d'une vente réalisée au
même prix que celui qui lui avait été proposé, même plusieurs années après47
.
* Les conditions suspensives
Afin d'éviter toute difficulté, il est conseillé que le pacte, en cas d'acceptation de l'offre par le
bénéficiaire, organise a minima les conditions suspensives liées à la nature de l'opération découlant
des vérifications que le notaire doit en toutes circonstances effectuer (vérification des règles
d'urbanisme, situation hypothécaire...).
e. Les modalités de la mise en œuvre du pacte de préférence
Le pacte doit prévoir le mode d'information du bénéficiaire par le promettant ainsi que la réponse
de ce dernier au promettant.
* La notification de l'offre par le promettant
Le promettant devra apporter la plus grande diligence tant au respect de la forme que du contenu,
mais aussi du délai de la notification.
À défaut de précision dans le pacte, la forme de la notification de l'offre de vente est libre (exploit
de commissaire de justice - ex-huissier - ou LRAR). La notification de l'offre, qui selon les circonstances
et le contenu du pacte, peut émaner du promettant voire du notaire chargé de l'acte
authentique.
Afin de s'assurer que l'aliénation n'est pas soumise à l'exercice du droit de préférence, le pacte
peut prévoir que toute aliénation sera notifiée.
En tout état de cause, la notification de l'offre doit contenir les éléments prévus par le pacte pour
permettre au bénéficiaire de prendre sa décision en connaissance de cause. Ainsi, il peut être prévu
l'envoi d'une simple offre au bénéficiaire qui doit se prononcer, même si, comme pour toute vente
immobilière, il doit être porté à la connaissance du bénéficiaire les informations déterminantes du
consentement (désignation, prix, modalités de paiement, charges, droits personnels et réels, droits
de préemption légaux, diagnostics...). Ainsi, le vendeur doit notifier au bénéficiaire du pacte de
préférence les conditions particulières de la vente projetée48
.
En l'absence de clause contraire, rien n'impose qu'il doit exister un tiers acquéreur ou de préciser
son identité49
. S'il n'existe pas de tiers acquéreur, le pacte doit indiquer si le bénéficiaire dispose
de la faculté de discuter les conditions de la vente, dont notamment le prix.
45 Cass. 3e
civ., 15 janv. 2003, n° 01-03700.
46 Cass. 3e civ., 23 sept. 2009, n° 08-18187 ; il avait pourtant été jugé que l'obligation de proposer de vendre
civ., 1er févr. 1984 : Bull. civ. III, n° 2.
47 Cass. 3e civ., 29 janv. 2003, n° 01-03707.
48 Cass. 3e civ., 12 juin 2014, n° 13-11781.
49 Cass. 3e civ., 10 juill. 2002, n° 00-21165.
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LA VENTE D'UN BIEN LOUÉ
un immeuble à des bénéficiaires déterminés sans qu'aucun prix ne soit prévu est purement potestative et ne
constitue pas un pacte de préférence : Cass. 3e
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