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LE RÉGIME FISCAL ET SOCIAL DE LA LOCATION EN MEUBLÉ
3. L'exclusion des sociétés civiles
L'article 8 du CGI, par renvoi à l'article 34 du même code, exclut du champ de l'IR les sociétés
civiles qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés. Cela se comprend
par la nature commerciale de l'activité de loueur en meublé. En effet, l'article L. 110-1,
4° du Code de commerce dispose que la loi répute actes de commerce « Toute entreprise de location
de meubles ».
Si cela n'interdit pas en soi à la société civile immobilière (SCI) de louer en meublé sous peine de
nullité de la société, cela a en revanche pour effet, selon l'article 206, 2 du CGI, de la soumettre à
l'impôt des sociétés en cas d'exercice de la location en meublé de manière habituelle. En effet, il
semblerait que l'activité de location en meublé par une SCI de manière non habituelle serait tolérée,
dès lors que les revenus qui en sont tirés ne représentent qu'une infime part des revenus de la
SCI (10 % du montant des recettes totales HT). Si l'activité est habituelle, en toute logique, la SCI
doit se soumettre volontairement à l'impôt sur les sociétés (IS), sous peine de redressement. Or,
l'option pour la soumission à l'IS est irrévocable.
Mais il faut être prudent en la matière, car le Conseil d'État a considéré que « la durée de la location
est sans incidence sur son caractère habituel, lequel résulte de ce que les locaux meublés ont été
loués à plusieurs reprises au cours des années vérifiées »2
. La prudence recommande donc soit
de ne pas exercer d'activité de loueur en meublé sous la forme de SCI, soit d'opter volontairement
pour le régime de l'IS.
Les sociétés civiles agricoles peuvent quant à elles continuer de relever de l'impôt le revenu si leurs
recettes commerciales accessoires tirées de la location meublée n'excèdent pas certains seuils
fixés actuellement par l'article 75 du CGI ; ainsi, la moyenne annuelle des recettes accessoires
commerciales et non commerciales des 3 années civiles précédant la date d'ouverture de l'exercice
ne doit excéder ni 50 % de la moyenne annuelle des recettes tirées de l'activité agricole au titre
desdites années, ni 100 000 €.
4. L'exclusion des sociétés imposables à l'IS
Lorsque le loueur est une société qui ne relève pas de l'impôt sur le revenu et est donc soumise à
l'impôt sur les sociétés, c'est bien l'IS qui s'applique sur les profits tirés de l'activité de loueur en
meublé. Cela va ainsi concerner toutes les sociétés commerciales ne relevant pas du régime fiscal
des sociétés de personnes.
C. L'EXCLUSION DES PRESTATIONS HÔTELIÈRES OU PARAHÔTELIÈRES
Afin de bénéficier du statut fiscal de loueur en meublé, il est indispensable que le loueur n'exerce
pas une activité susceptible d'être requalifiée en louages de services relevant du régime hôtelier.
1. Les services exclus de la location en meublé
Ne relèvent pas du régime fiscal de la location meublée les prestations hôtelières ou parahôtelières
et, d'une manière générale, les conventions d'hébergement qui, en raison des services fournis ou
proposés, dépassent la simple jouissance du bien.
2 CE, 28 déc. 2012, n° 347607.
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