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§ 1. La valeur et prix d'un actif immobilier
La valeur d'un bien immobilier est impactée par de nombreux facteurs micro et macroéconomiques : offre et demande d'espace, coût de l'argent, situation économique locale et nationale,
cadre fiscal et attractivité d'une adresse ou d'une localisation. L'ensemble de ces variables rend
complexe le processus de valorisation : en fonction des régions et des territoires une même
superficie n'aura pas le même prix ou rendement. De même, le temps conduit à des changements de prix, rendant caduques et obsolètes les valeurs vénales.
Valeur et prix sont souvent confondus, considérés à tort comme synonymes. Une estimation
résulte d'un processus de valorisation permettant d'estimer la valeur d'un bien immobilier mais
ne fournit pas d'informations sur le prix futur d'une transaction : indicative, cette valeur pourra
se rapprocher du prix de transaction mais ne tient pas compte du pouvoir et de la volonté de
négociation des acheteurs et des vendeurs.
Ainsi, en fonction des conditions économiques, le prix d'une transaction est souvent différent de
la valeur vénale, calculée et mentionnée dans les documents préparatoires de pré-transaction.
La valeur vénale ou valeur de marché intègre de nombreuses variables (localisation, architecture, nature et état du marché...) et reste une estimation du prix de marché à un instant donné :
c'est le prix qui devrait être payé et encaissé dans un marché parfait et dans un cadre théorique
et économique définis. Cette valeur de marché probable ne préjuge en rien du prix final de la
transaction mais permet de se projeter dans le futur. Le prix de marché, lui, témoigne d'une
transaction qui a eu lieu entre acheteurs et vendeurs à une date précise : il est l'unique prix de
marché enregistré dans les bases de données et les documents officiels.
Le propriétaire d'un actif immobilier possède un droit réel au sens juridique du terme sur le
foncier et les murs. La valorisation va permettre de mesurer quantitativement les droits et obligations inhérents à la détention et à la possession de biens immobiliers. Le calcul de la valeur de
marché est réalisé à la demande d'une multitude d'acteurs intervenants sur les marchés immobiliers et financiers : courtiers, développeurs, chercheurs, analystes financiers...

§ 2. La valorisation et approche normative
Pour être valide, le processus de valorisation d'un actif immobilier doit fournir une valeur
actuelle pertinente. Les modèles utilisés doivent prendre en compte la nature et l'état du marché lors du calcul de la valeur vénale. Acheteurs et vendeurs doivent se mettre d'accord : les uns
considèrent la valeur actuelle de l'actif comme la somme des revenus locatifs futurs actualisés et
les autres comme la valeur de l'un de leurs facteurs de production, participant à un processus de
création de valeur. En ajoutant à ces données quantitatives des données qualitatives (sentiment
d'appartenance, de sécurité...), nous obtenons une image quasi complète et fidèle du niveau de
difficulté auquel est confronté un expert de la valorisation des actifs immobiliers.
Une valorisation est donc une estimation et l'aboutissement d'un travail professionnel visant à
déterminer la valeur d'un bien immobilier, dans un contexte normé et des conditions de marché
définies.
La valorisation des actifs immobiliers fait appel à des compétences et des connaissances spécifiques, les biens ayant des caractéristiques intrinsèques différentes. L'expérience et l'éthique
professionnelle de l'expert90 sont indispensables pour établir un lien de confiance durable et
crédible entre les propriétaires des actifs et les professionnels de la valorisation et de l'audit.
90 L'agent immobilier utilise principalement la méthode par comparaison pour proposer des prix à l'achat et à la vente. Son estimation est
gratuite. Un expert immobilier réalise un rapport d'expertise immobilière en analysant les caractéristiques d'un bien immobilier pour la justice, les services fiscaux ou d'autres tiers, en utilisant plusieurs méthodes de valorisation et base de données. Cette prestation est payante
et opposable aux tiers.

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