Hors collection - Analyse financière internationale - 1re - 256

A. La méthode de l'actif net réévalué
La méthode de l'actif net réévalué (ANR) est une méthode patrimoniale d'évaluation qui consiste
à réévaluer à leur valeur de marché tous les biens à l'actif et d'en retrancher toutes les dettes
actualisées du passif. En pratique, le goodwill peut être additionné à l'actif net comptable corrigé (ANCC) pour obtenir une réévaluation patrimoniale pertinente sur la base de la juste valeur
(fair value). La valeur des capitaux propres, elle, est calculée par la somme des différents postes
d'actifs minorés des engagements réévalués. Cette approche est pertinente pour l'évaluation
d'entreprises immobilières ou de fonds immobiliers (REITs) qui ont investi directement ou non
dans des actifs immobiliers.
Pour les sociétés immobilières, l'enjeu majeur est la comptabilisation des immeubles de placement. L'EPRA (European public real estate association) a élaboré des recommandations de
meilleures pratiques pour la comptabilité et la communication financière des entreprises dans
le secteur de l'immobilier coté. L'objectif est d'assurer une comparabilité et une transparence à
travers tout le secteur immobilier en Europe.
L'EPRA s'appuie sur la norme IAS 40 qui offre la possibilité de valoriser un immeuble de placement en coût historique ou à sa juste valeur.
Pour la méthode du coût historique qui enregistre l'actif immobilier à son coût d'acquisition,
l'EPRA recommande d'indiquer les modes d'amortissement et les durées de vie utilisées.
Le choix de la juste valeur n'est, quant à lui, pas sans conséquence sur la volatilité des états
financiers et leur compréhension. Certaines études indiquent que les normes IFRS ont tendance
à amplifier les conséquences des cycles économiques sur les états financiers des entreprises de
l'industrie immobilière. Cet inconvénient s'ajoute aux autres critiques sur cette méthode patrimoniale de valorisation. Salué pour sa simplicité, il n'est pourtant pas si aisé de réévaluer facilement certains actifs immobiliers, qui n'ont pas nécessairement une valeur de marché enregistrée au bilan (fonds de commerce) ou pour lesquels la juste valeur nécessite l'accès à des bases
de données privées (Base d'Informations économiques notariales) et une expertise accrue en
immobilier. En effet, les transactions effectuées sur le marché de l'immobilier résidentiel et tertiaire ne sont en rien comparables à celles réalisées sur d'autres marchés. Ainsi, les prix ne sont
pas disponibles en temps réels et l'absence de transparence oblige à utiliser des méthodes de
valorisation différentes pour déterminer une juste valeur, un prix de marché auquel pourraient
se négocier les actifs inscrits au bilan.
Une autre approche, très utilisée par l'administration, les experts et les juridictions s'appuient
sur des données réelles de marché. Les calculs et ajustements effectués vont permettre de déterminer une juste valeur qui pourra ensuite être utilisée comme base de travail par la méthode
patrimoniale de valorisation.

B. La méthode d'évaluation par comparaison
Cette méthode de valorisation consiste en une comparaison d'immeubles de même nature
récemment vendus. Elle se décline selon le type de bien expertisé, s'appuie sur une étude du
marché destinée à recenser les ventes les plus significatives que l'on a coutume d'appeler termes
de comparaison.
Ensuite, les données sur les transactions de biens présentant des caractéristiques et des localisations similaires sont comparées avec celles de l'immeuble expertisé. Les éventuelles disparités
seront prises en compte grâce à des ajustements du prix en fonction des différences constatées.
Selon les cas, cette méthode permet d'évaluer un bien ou un droit immobilier en attribuant un
prix pour chaque composante à partir des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants.

254

Hors collection - Analyse financière internationale - 1re

Table des matières de la publication Hors collection - Analyse financière internationale - 1re