Hors collection - Analyse financière internationale - 1re - 259

Les méthodes de valorisation basées sur le modèle DCF prennent toutes en compte une variable
que les autres méthodes de valorisation (ANR, coûts de remplacement) semblent ignorer : le
temps.
L'approche DCF oblige en effet les experts à s'interroger sur l'avenir prévisible du bien immobilier, en termes de rentabilité, d'évolution physique et de valorisation dans le temps. À cet égard,
elle présente une réelle avancée par rapport à la méthode de valorisation par comparaison.
Plus généralement, les méthodes actuarielles relativisent et normalisent les distributions de flux
financiers et se révèlent des approches alternatives aux autres modèles quand ils s'avèrent inopérants.
L'utilisation des méthodes de valorisation nécessite de s'interroger sur l'importance de la pondération des revenus en fonction de leur nature et de leur temporalité. L'analyse rigoureuse du
marché immobilier va conduire l'expert à sélectionner un taux d'actualisation et des loyers. Les
ajustements inévitables à effectuer vont impacter très sensiblement la valeur vénale estimée.
Pour toutes ces raisons le processus de valorisation d'actifs immobiliers reste un processus long
et complexe. Les trois approches exposées sont donc par nature des modèles perfectibles.

§ 2. Les approches de valorisation alternative
L'évolution des besoins des professionnels et des investisseurs conduit à proposer d'autres
approches et méthodes alternatives de valorisation des actifs immobiliers. Cette section présente des approches alternatives de valorisation moins conventionnelles et plus précises.

A. L'approche hédoniste
La méthode hédoniste se fonde sur le fait qu'une transaction portant sur un actif immobilier
physique est motivée par la nature du bien et par ses caractéristiques intrinsèques. Investir dans
un bien immobilier procure un degré de satisfaction qui est fonction des différents attributs de
cet actif. Par régression des données, reliant le prix de marché aux attributs, il est possible de
quantifier la valeur de chacun de ces déterminants. Le prix, noté (y), est régressé sur différentes
variables explicatives (xi) comme la date de construction du bien immobilier, sa localisation, sa
taille, son taux d'occupation ou encore son environnement économique.
n

y = ∑ βixi + εi
t=1

Les régressions hédoniques s'appuient sur un modèle linéaire. Une variation du prix de l'actif
est consécutive à une augmentation d'une unité de valeur, notée (β), de l'une ou de plusieurs
variables.
Les travaux de Lancaster (1966) ont permis de poser les fondements théoriques de cette méthode
qui par hypothèse estiment que les consommateurs tirent leur utilité des caractéristiques et des
attributs des biens et non des biens eux-mêmes.
L'analyse hédonique est particulièrement adaptée à l'étude de biens immobiliers qui sont, par
définition, hétérogènes. Sa mise en œuvre nécessite une étude des prix du marché, et une liste
des caractéristiques susceptibles d'exercer une influence sur ces prix.
La méthode des prix hédoniques est parfois sévèrement critiquée. Néanmoins, cette méthode
s'avère globalement pertinente pour l'étude des prix des logements à condition que l'on tienne
compte de l'hétérogénéité des logements (taille et localisation) et des interrelations entre les
variables. La méthode hédoniste a ainsi pu être retenue pour évaluer l'impact des infrastructures de transport sur les valeurs immobilières aux États-Unis, au Canada, au Royaume-Uni, en
France et à Taïwan.

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