Hors collection - Analyse financière internationale - 1re - 260

Malgré les critiques, la méthode des prix hédoniques permet de mesurer les variations du « bienêtre », suite à la modification de l'un des déterminants du prix lors de la modélisation. Cette
approche est aussi un outil pertinent pour évaluer les déterminants intra-marchés des prix de
biens immobiliers. Cette méthode s'applique aussi aux terrains à bâtir. La plupart des études sur
les prix fonciers se concentrent sur la conversion des terres agricoles en terrains à bâtir. Bien que
l'utilisation de la méthode des prix hédoniques se soit multipliée dans le secteur de l'immobilier
tertiaire (bureaux), les applications professionnelles restent relativement rares.
Enfin, cette méthode, contrairement aux autres méthodes traditionnelles de valorisation, tient
compte des caractéristiques atypiques d'un actif immobilier. En additionnant la valeur des différents attributs qui influence le plus sa valeur vénale, le prix de vente probable de l'actif semble
plus crédible et plus proche de sa juste valeur de marché. D'autres approches alternatives de
valorisation mettent l'accent sur un attribut en particulier d'un actif immobilier qui va, à lui
seul, faire fluctuer la valeur du bien.

B. L'approche « valeur verte »
L'approche « valeur verte » est novatrice et crée ainsi une rupture avec les autres méthodes
de valorisation des actifs immobiliers. Il existe plusieurs définitions de ce concept novateur qui
varient en fonction du cadre méthodologique de l'étude. En adoptant une approche globale,
la valeur verte peut être définie comme « la valeur nette additionnelle d'un bien immobilier
dégagée grâce à une meilleure performance environnementale » (ADEME92 2011). Cette valeur
nette additionnelle est généralement calculée par comparaison. De manière similaire, un cadre
plus strict amène à une définition plus précise : « La valeur verte correspond à l'augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d'un
bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier, toutes les autres caractéristiques étant
égales par ailleurs » (Association des notaires DINAMIC, 2013).
D'autres auteurs donnent à cette valeur verte une connotation plus business : la valeur verte
peut aussi se traduire par une diminution de la valeur des biens à faible performance énergétique, qui est assimilée à une décote verte (brand discount). Elle permet de s'interroger sur la
gestion du risque de dépréciation des actifs immobiliers (décote verte) aux performances énergétiques inférieures par comparaison aux bâtiments à haute performance environnementale
(benchmark). Le risque d'obsolescence, à la fois vis-à-vis des autres actifs et de la réglementation
dite thermique 201293, soulève des problématiques conceptuelles de valorisation (juste valeur,
valeur vénale...). Enfin la valeur verte peut prendre en compte d'autres paramètres que ceux
utilisés par les modèles économétriques actuels. La prise en compte des gains directement et
indirectement liés à la performance énergétique d'un bâtiment, modifie la conception et l'intégration de ces variables dans la modélisation des prix.
Le bien-être des usagers, ou encore l'intégration de la diminution des coûts de maintenance
pourrait conduire à une appréciation de la valeur ou l'obtention d'une prime verte. Cette
variable verte réduit la fracture avec les modèles de valorisation alternatifs. La méthode des
prix hédoniques pourrait en effet intégrer cette variable dans son modèle plus facilement que
les autres méthodes traditionnelles.
L'émergence de l'immobilier durable offre une « opportunité » unique pour les grands utilisateurs de transférer leur siège social dans un immeuble vert, pour améliorer leur image en
interne et en externe. Des études récentes sont consacrées à l'impact de l'immobilier durable
sur la valeur vénale. Les immeubles certifiés auraient en moyenne des performances réelles,
sensiblement supérieures aux immeubles non certifiés.
92 L'ADEME est l'opérateur de l'État pour accompagner la transition écologique et énergétique, placé sous tutelle conjointe du ministère
de l'Écologie, du Développement durable et de l'Énergie et du ministère de l'Éducation nationale, de l'Enseignement supérieur et de la
Recherche.
93 L a Réglementation thermique 2012 s'applique à tous les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2013 pour tous les autres
types de bâtiments neufs.

258

Hors collection - Analyse financière internationale - 1re

Table des matières de la publication Hors collection - Analyse financière internationale - 1re