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- les options de financement portent sur le type de ressources utilisées pour l'acquisition de
biens immobiliers : capitaux propres, endettement, leasing et risques associés (opportunité,
défaut) ;
- les options d'exploitation offrent la possibilité d'arrêter la location ou la maintenance d'un
actif immobilier si l'environnement économique et fiscal devient défavorable.
Les actifs immobiliers étant hétérogènes et uniques, les experts de la valorisation doivent utiliser plusieurs modèles et approches pour calculer une valeur de marché pertinente. Nous avons
présenté quelques modèles parmi ceux existants et utilisés par les professionnels. Les approches
de valorisation évoluent notamment sous l'impulsion du digital qui impacte les modes de calcul
des prix et les projections financières. L'utilisation de bases de données, de nouvelles technologies (blockchain) permettent ainsi d'obtenir des calculs plus fiables, rapides et pertinents. Standardisation, concentration et sécurisation des données ne doivent pas pour autant faire oublier
qu'un deal en immobilier tertiaire résulte aussi d'un jeu de rôle entre acheteur(s) et vendeur(s) :
expérience, négociation et relationnel ne sont pas neutres lors de la phase de conclusion d'une
transaction. Le prix de marché conclu pourra donc s'écarter de sa valeur dite rationnelle estimée.

Focus du professionnel
Gestion alternative et hedge funds : Quand la décorrelation a du bon
David Rideau
Au sein des investissements dits alternatifs, les hedge funds occupent une place particulière. Utilisant des
techniques d'investissements non conventionnelles sur des instruments classiques tels que les actions ou les
obligations, ils sont régulièrement décriés en raison de l'utilisation d'effets de levier parfois excessifs ou de
techniques d'investissements complexes comme la vente à découvert. Cette dernière technique est régulièrement interdite en période de forte volatilité.
L'offre en matière de hedge funds est vaste et les stratégies nombreuses. Mais dans un monde où l'investisseur
lambda a de plus en plus de mal à accepter la volatilité des marchés, certaines stratégies visant à faire croître
le capital à long terme, tout en maintenant une faible volatilité des performances et une faible corrélation aux
marchés financiers méritent, sur le papier en tout cas, d'être étudiées sérieusement.


Une histoire récente jalonnée de fortunes diverses et de scandales retentissants

Sans doute en raison des scandales retentissants qui ont entaché la gestion alternative au cours des dernières
décennies (Long term capital management en 1998, l'affaire Madoff en 2008), le monde secret des hedge
funds est généralement perçu par le grand public comme proposant des produits d'investissement hautement
risqués. Exception faite de Madoff, dont la stratégie d'investissement - inexistante - n'était en fait qu'une
vaste escroquerie de type schéma de Ponzi94, la palette de stratégies d'investissement disponibles dans la gestion alternative a souvent montré une volatilité élevée des performances. À titre d'exemple, Ackman, gérant
du fonds Pershing Square Holdings, était décrit comme la star de l'industrie en 2014, avec une performance
annuelle de plus de 40 %. Sur les trois exercices suivants, le fonds a perdu 20 %, 13,5 % et 4 %. Autre exemple
retentissant, Paulson, gérant du fonds d'investissement Advantage Plus, était qualifié en 2008, de «  sultan
des subprimes »95. L'année précédente, anticipant la crise de l'immobilier aux États-Unis, il avait parié sur la
défaillance des titres hypothécaires appelés MBS (mortgage backed securities). Les mois qui ont suivi lui ont
effectivement donné raison. Pourtant, en 2012, le «  sultan  » affichait une performance négative de 12  %,
après avoir perdu plus de 50 % en 201196. Au-delà des performances volatiles, le monde de la gestion alternative a aussi fait la une des journaux à l'occasion de délits d'initiés. En 2011, Rajaratnam, fondateur de Galleon
Group, a été condamné à 11 ans de prison, ayant utilisé un véritable réseau d'informateurs à l'intérieur de
nombreuses sociétés cotées pour faire des profits faciles97. En 2014, Martoma, gérant au sein de SAC Capital, a
94 U
 n système de Ponzi - de son créateur Charles Ponzi - consiste à utiliser les fonds des investisseurs entrants pour rembourser les
investisseurs sortants.
95 Le Figaro, 23 mai 2008. En 2015, John Paulson inspirera également le personnage principal du film The Big Short.
96 Bloomberg Businessweek, 11 juillet 2013.
97 Washington Post, 11 mai 2011.

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