Mémentos - Droit commercial - 3e - 170

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MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL
minimum pour 9 années (sur la durée du contrat de bail, v. infra, nos
451 et s.). La
cessation de l'incapacité ne met pas fin de plein droit au bail. En revanche, le bail
cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans qu'il soit nécessaire de donner
congé.
Àl'expiration du bail, le preneur n'a aucun droit de renouvellement et aucun droit à se
maintenir dans les lieux. Selon l'article 504 du Code civil, cette absence de droit au
renouvellement opère « quand bien même il existerait des dispositions légales
contraires »1
. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables aux baux consentis
avant l'ouverture de la tutelle et renouvelés par le tuteur. En définitive, le bail ne
comporte pas de droit au renouvellement au profit du preneur, sauf s'il a été consenti
avant l'ouverture de la tutelle (C. civ., art. 504, al. 3 in fine).
Précisons enfin que dans la mesure où le conseil de famille, ou à défaut le juge des
tutelles, peut autoriser le tuteur à faire des actes de disposition (C. civ., art. 505), il peut
l'autoriser à conclure un bail emportant droit au renouvellement.
B - Le pouvoir
445. Deux situations soulèvent la question du pouvoir nécessaire pour conclure un bail
commercial. La première situation est celle de la conclusion d'un bail commercial par
un époux marié sous le régime légal de la communauté. À cet égard, rappelons que
le droit de conclure un bail commercial dépend du régime matrimonial des époux
ainsi que de la nature commune ou propre du bien. Lorsque le bien est un bien
propre, seul son propriétaire a le pouvoir de conclure le bail commercial. En revanche,
lorsque le bien est commun, les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, donner à bail un
immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal dépendant de la communauté
(C. civ., art. 1425). Si l'un des époux passe outre cette disposition, une action en
nullité est ouverte à l'autre pendant 2 ans à partir du jour où il a eu connaissance de
l'acte, sans jamais pouvoir être intentée plus de 2 ans après la dissolution de la
communauté (C. civ., art. 1427). L'action en nullité édictée par l'article 1427 est une
nullité relative, qui ne peut être invoquée que par le conjoint victime du dépassement
de pouvoirs2
.S'il ne veut pas courir le risque d'une annulation, le preneur a donc tout
intérêt à se montrer précautionneux en se renseignant sur le régime matrimonial du
bailleur.
446. La seconde situation est celle de la conclusion d'un bail commercial par un
usufruitier. En cas d'usufruit portant sur un immeuble, l'usufruitier ne peut consentir
un bail commercial sans l'accord du nu-propriétaire, à peine de nullité (C. civ.,
art. 595, al. 4)3
. Mais s'agissant d'une nullité relative car protectrice d'un intérêt
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1. V. Cass. 3e
civ., 15 mars 2000, nº 98-14608, approuvant une cour d'appel d'avoir « retenu que le bail
consenti au nom d'un mineur ne conférait au preneur à l'encontre du mineur devenu majeur aucun
droit au renouvellement ou droit à se maintenir dans les lieux à l'expiration du bail, nonobstant
toutes dispositions légales contraires et qu'àl'expiration du bail consenti pour une durée déterminée
le preneur pouvait être expulsé sans que le propriétaire soit tenu de lui donner congé ».
2. Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, nº 06-13818.
3. Cass. 3e civ., 24 mars 1999, nº 97-16856.

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