Mémentos - Droit commercial - 3e - 174

174
MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL
456. La condition d'exploitation régulière et effective du fonds est une condition du
bénéfice du statut. Dès lors, sa sanction réside, non pas dans la résiliation du bail
(sauf clause contraire11
.
), mais dans la privation du droit au renouvellement : « l'obligation
d'exploiter le fonds est une condition d'application du statut des baux commerciaux
dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une
clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués »12
457. Précisons enfin qu'il y a une condition d'exploitation pendant au moins 3 ans
avant la demande de renouvellement.
3* LES CONDITIONS RELATIVES AU CONTRAT
458. Il faut distinguer les conditions relatives à la nature du contrat (A) de celles relatives
à sa durée (B).
A - Les conditions relatives à la nature du contrat
459. Comme il s'agit d'un bail commercial, seul le bail est concerné par ce statut, à
l'exclusion de tout contrat voisin, et notamment du crédit-bail, qui est l'opération par
laquelle une entreprise s'adresse à une société financière qui achètera l'immeuble
avant de le louer à l'entreprise, laquelle bénéficiera alors d'une option d'achat. Le
crédit-bail est un contrat qui a pour finalité non seulement la mise à disposition d'un
local, mais aussi l'acquisition d'un immeuble ; celui-ci constitue en effet une garantie
pour le crédit-bailleur contre le risque qu'il court du fait de l'étalement du paiement
du prix par le preneur. La jurisprudence écarte donc l'application du statut des baux
commerciaux au crédit-bail13
.
B - Les conditions relatives à la durée du contrat
460. La durée ne peut en principe être inférieure à 9 années (C. com., art. L. 145-4,
al. 1). De cette règle relative à la durée, il résulte que certains contrats de bail, alors
même qu'ils portent sur un local destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce,
sont exclus du statut en raison de leur brève durée.
--
11. En effet, « la résiliation judiciaire d'un bail commercial pour défaut d'exploitation des locaux ne peut
être prononcée si aucune stipulation expresse du bail ne fait obligation au preneur d'exploiter son
fonds de commerce dans les lieux loués » (Cass. 3e
12. Cass. com., 10 juin 2009, deux arrêts, nos
civ., 3 déc. 2020, no
07-18618 et 08-14422.
13. V. par ex. Cass. 3e civ., 10 juin 1980, nº 79-13330 : « Attendu, d'autre part, que l'arrêt énonce à bon
droit que si la convention de crédit-bail immobilier peut faire appel à des éléments empruntés à
d'autres contrats, elle constitue une institution juridique particulière tendant essentiellement à l'acquisition
de la propriété des murs ; que la cour d'appel en déduit exactement que les dispositions du
décret du 30 septembre 1953 ne lui sont pas applicables ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ».
19-20613).

Mémentos - Droit commercial - 3e

Table des matières de la publication Mémentos - Droit commercial - 3e