Mémentos - Droit commercial - 3e - 181

CHAPITRE 17 - Lesrèglesapplicablesau bail commercial
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preneur peut exercer une activité qui n'est pas expressément visée, mais que la jurisprudence
considère comme implicitement incluse dans la destination contractuelle
des lieux. Cette jurisprudence permet au preneur d'adapter son commerce à l'évolution
des pratiques et techniques et à l'évolution des usages commerciaux. L'activité
nouvelle ainsi exercée ne nécessitera pas la mise en œuvre d'une procédure de déspécialisation
partielle, car l'activité est considérée comme implicitement incluse dans la
destination des lieux. Purement factuelle, la question de savoir si l'activité nouvelle est
incluse ou non dans la destination des lieux relève de l'appréciation souveraine des
juges du fond. Néanmoins, l'évolution des usages commerciaux ou la création de
produits nouveaux sont généralement considérées comme des critères permettant
d'inclure - implicitement - une activité nouvelle ou un produit nouveau dans la destination
des lieux. Ainsi, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a approuvé
des juges du fond d'avoir considéré l'activité de vente de billets d'accès au château de
Versailles comme étant incluse dans le bail, aux motifs que cette activité était un
service offert à leur clientèle par l'ensemble des bars restaurants situés à proximité et
que cette activité offrait un service de proximité correspondant à l'évolution des usages
locaux commerciaux aux abords du château10
.
477. Lorsque l'activité nouvelle ne peut être considérée comme implicitement incluse
dans la destination des lieux, la déspécialisation est possible, qu'elle soit partielle ou
totale. Toutes les clauses qui y faisaient échec étaient auparavant sanctionnées par la
nullité. Ainsi, est nulle la clause de non-concurrence qui aurait pour effet d'interdire au
preneur de solliciter une déspécialisation partielle en lui interdisant l'exercice de l'activité
complémentaire envisagée11
. Précisons toutefois que depuis la réforme opérée par
la loi nº 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », toutes les clauses ou tous les
arrangements qui tendraient à faire échec à la déspécialisation, faculté d'ordre public,
sont réputés non écrits (C. com., art. L. 145-15)12
. La nullité a donc été remplacée par
le non-écrit.
478. Il faut distinguer la déspécialisation partielle (1) de la déspécialisation totale (2).
1) La déspécialisation partielle
479. Le locataire peut adjoindre à son activité des activités connexes ou complémentaires
(C. com., art. L. 145-47, al. 1). S'agissant d'un droit d'ordre public, le bailleur ne
peut s'y opposer.
480. La notion d'activité connexe ou complémentaire est une question de fait soumise
àl'appréciation souveraine des juges du fonds. Il est tenu compte des usages commerciaux,
de la similitude des méthodes de travail, de l'identité et des attentes de la clientèle,
de l'appartenance des articles à la même gamme. Il a ainsi été jugé que « si une
activité de " restauration normale " n'avait pas en principe un caractère connexe ou
complémentaire de l'activité de café-bar, en revanche une activité de " restauration
rapide " présentait un tel caractère dans la mesure où elle ne nécessitait pas
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10. Cass. 3e
civ., 16 sept. 2014, nº 14-18708.
11. Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, nº 11-17213.
12. V. Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, no 19-20405. Dans cet arrêt, la Cour de cassation juge que cette modification
de l'article L. 145-15 est applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur. Elle
ajoute que l'action tendant à réputer de telles clauses non écrites n'est pas soumise à prescription.

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