Mémentos - Droit commercial - 3e - 194

194
MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL
1) La révision triennale des loyers
520. L'article L. 145-37 du Code de commerce prévoit que chacune des deux parties
peut demander la révision du loyer après 3 années d'application. À l'évidence, le bailleur
demandera une révision à la hausse, tandis que le preneur fera valoir une révision
à la baisse. La demande de révision doit être notifiée par acte extrajudiciaire ou lettre
recommandée avec demande d'avis de réception qui doit, à peine de nullité,
mentionner le montant du loyer souhaité. Cela fait courir le délai de prescription
biennal. À défaut d'accord des parties, la partie la plus diligente doit engager une
procédure afin d'obtenir une fixation judiciaire du loyer révisé.
521. Il faut que 3 années se soient écoulées depuis la précédente fixation - contractuelle
ou judiciaire - du loyer pour que sa révision puisse être demandée (C. com., art.
L. 145-38, al. 1 et 2). Ce délai de 3 ans court à compter de la date à laquelle a pris
effet le loyer en cours, c'est-à-dire :
- soit le loyer initial fixé dans le bail ou le bail renouvelé ;
- soit le nouveau loyer fixé par avenant en cours de bail ou par le juge dans le cadre
d'une précédente révision.
522. L'article L. 145-33 du Code de commerce pose le principe selon lequel « le
montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative
». Il s'agit de sauvegarder les intérêts du bailleur contre les risques de dépréciation
monétaire. Cette valeur locative est déterminée par référence à certains éléments
énumérés par l'article L. 145-33 et précisés par l'article R. 145-33 du Code de
commerce. Sont visés :
- les caractéristiques du local considéré (surface des lieux loués, état d'entretien de
ces lieux, éléments d'équipement, etc.) ;
- la destination des lieux (activités autorisées par le bail et par le tribunal dans le cadre
d'une demande de déspécialisation ; sur celle-ci, v. supra,nos
474 et s.) ;
- les obligations respectives des parties (la valeur locative doit notamment être
minorée des charges exorbitantes que le preneur supporte sans contrepartie, ou
des obligations du preneur excédant celles qu'imposent la loi et les usages) ;
- les facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier, du centre
commercial, moyens de transport, caractéristiques commerciales du secteur...) ;
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage (loyers acquittés par d'autres locataires
du même secteur pour des locaux équivalents eu égard aux caractéristiques
des lieux loués, à leur destination et aux facteurs locaux de commercialité).
Néanmoins, les textes ne prévoient aucune méthode de calcul et ne précisent pas la
manière dont ces éléments constitutifs de la valeur locative doivent se combiner. Les
juges du fond sont donc libres de fixer la valeur locative en fonction de la méthode
qu'ils jugent la plus appropriée - ce qui conduit souvent à recourir à l'expertise
judiciaire48
.
--
48. Dans un arrêt du 12 novembre 2020, la troisième chambre civile a rappelé que le juge est tenu de
rechercher la valeur locative du bien, quand bien même les facteurs locaux de commercialité seraient
inchangés (Cass. 3e
civ., 12 nov. 2020, no
18-25967).

Mémentos - Droit commercial - 3e

Table des matières de la publication Mémentos - Droit commercial - 3e