Mémentos - Droit commercial - 3e - 205

CHAPITRE 17 - Lesrèglesapplicablesau bail commercial
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révision du loyer79. Il doit, dans ce cas, indiquer au locataire le loyer proposé (C. com.,
art. L. 145-11). La procédure de révision du loyer est alors enclenchée. Chaque partie
peut demander au juge la fixation du loyer du bail renouvelé sans condition particulière.
En
cas de désaccord sur le nouveau loyer, et à défaut de fixation judiciaire de celui-ci, le
loyer de l'ancien bail continue à courir. Lorsque le bailleur n'a pas répondu à une
demande de renouvellement du bail commercial avec proposition d'un nouveau loyer,
le locataire peut demander au juge de fixer le loyer, mais il doit agir dans un délai de
2 ans à compter de la prise d'effet du bail renouvelé80
.
548. Si le loyer est en principe fixé à la valeur locative, la règle du plafonnement en
limite la hausse.
549. La variation du loyer ne peut en principe excéder celle de l'indice des loyers
commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la
dernière fixation du loyer initial du précédent bail (C. com., art. L. 145-34). Il importe
donc peu qu'une révision soit intervenue en cours de bail. Ainsi, le juge ne peut fixer
le loyer à un montant supérieur à celui du loyer plafonné, quand bien même la valeur
locative du bien serait supérieure. En revanche, le locataire peut demander que le loyer
soit fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au montant obtenu en application
de l'indice. Le juge doit même rechercher d'office si le loyer correspond à la valeur
locative, sans que le locataire ait à rapporter la preuve d'une modification notable
des facteurs locaux de commercialité ou d'un autre élément de la valeur locative81
.
Par conséquent, le loyer du bail renouvelé peut être inférieur au loyer en cours82
Seuls relèvent du plafonnement les baux de 9 ans, à condition que la durée effective ne
dépasse pas 12 ans par l'effet de la tacite reconduction. En sont donc exclus les baux
d'une durée supérieure.
550. En cas de modification notable de l'un des quatre premiers éléments constitutifs
de la valeur locative (caractéristiques des lieux loués, destination des lieux, facteurs
locaux de commercialité et obligation des parties), le plafonnement est écarté. La
modification doit donc avoir une incidence significative, question relevant du pouvoir
souverain d'appréciation des juges du fond. En outre, elle doit être intervenue au
cours du bail à renouveler.
551. Dans ces cas néanmoins, la fixation à la hausse du loyer du bail renouvelé est
encadrée par le nouveau plafond issu de la loi nº 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi
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79. Comp. Cass. 3e
civ., 15 avr. 2021, no 19-24231 : « les parties ayant toutes deux exprimé leur volonté
de voir renouveler le contrat " aux mêmes clauses et conditions antérieures " sans mention d'aucune
réserve, elles avaient conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent », de
sorte que « la demande en fixation du loyer du bail renouvelé devait être rejetée ».
80. V. par ex. Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, nº 15-19940.
81. V. par ex. Cass. 3e civ., 3 déc. 2003, nº 02-11374.
82. V. Cass. 3e civ., 6 mai 2021, no 20-15179 : « Le bail renouvelé étant un nouveau bail, la fixation du
loyer renouvelé à la valeur locative, lorsque celle-ci est inférieure au loyer en cours, n'est pas subordonnée,
à la différence de la fixation du loyer révisé, à la preuve d'une modification matérielle des
facteurs locaux de commercialité. Ayant souverainement retenu que la valeur locative des lieux loués
était inférieure au loyer du bail expiré, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, sans être tenue de
procéder à une recherche inopérante, que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à cette valeur
locative ».
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