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MÉMENTOS - DROIT COMMERCIAL
Pinel ». Le nouvel article L. 145-34 prévoit in fine qu'« en cas de modification notable
des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux
règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la
variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures,
pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente ». La Cour
de cassation est venue préciser que l'étalement de l'augmentation de loyer déplafonné
s'opère chaque année par une majoration non modulable de 10% du loyer de l'année
précédente et qu'il appartient aux parties, et non au juge, de prévoir l'échéancier de
ces loyers83
.
552. Par exception, le bail assorti d'une clause recette est renouvelé aux conditions du
bail initial, y compris en ce qui concerne la détermination du loyer. Il ne peut donc y
avoir de fixation judiciaire du nouveau loyer, lequel dépend de la convention des
parties (C. com., art. L. 145-39). En effet, en matière de loyer variable, la jurisprudence
refuse tout autre mode de détermination du loyer que celui résultant de l'application
de la clause (en cas de révision du loyer ou de son renouvellement). Cela signifie, pour
le bailleur, que le bail est renouvelé aux conditions du contrat de bail initial. En cas de
désaccord sur le prix du loyer, il n'ad'autre choix que de refuser le renouvellement
du bail.
2* LE NON-RENOUVELLEMENT DU BAIL
553. Bien que le preneur soit titulaire d'un droit au renouvellement, le bailleur peut le
lui refuser. Ce refus peut résulter du congé que le bailleur délivre au preneur, de la
réponse négative qu'il oppose à la demande de renouvellement émanant du preneur
ou encore de la rétractation qu'il lui adresse à la suite d'une acceptation préalable du
renouvellement.
554. Il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-10 du Code de commerce qu'à peine de
nullité, l'acte de refus doit préciser les motifs de ce congé - le bailleur accepte de payer
une indemnité d'éviction ou se prévaut de l'une des causes d'exonération lui permettant
d'échapper au versement d'une telle indemnité - et rappeler au locataire qu'il
dispose d'un délai de 2 ans pour saisir le tribunal aux fins de réclamer le paiement
d'une indemnité d'éviction ou de contester ce refus.
Le bailleur peut refuser le droit au renouvellement en lui offrant une indemnité d'éviction
(A). Il peut aussi y échapper en invoquant un motif grave et légitime ou un droit de
reprise (B).
--
83. V. Cass. 3e
civ., avis, 9 mars 2018, nº 17-70040.

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