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CHAPITRE 14 - Les travaux et charges de copropriété
167
■ Les charges spéciales
Ce sont les charges relatives à l'usage et au fonctionnement des services collectifs et des
éléments d'équipement communs et elles concernent notamment l'entretien de l'ascenseur,
les frais de chauffage collectif, l'installation et l'entretien des interphones, etc.
Elles sont réparties sur la base du critère de l'utilité objective pour le copropriétaire et non plus
seulement sur l'utilité, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées (Ord. 30 oct. 2019,
art. 9 ; L. 10 juill. 1965, art. 10).
Ainsi les copropriétaires du rez-de-chaussée d'un immeuble ne paient pas les charges d'ascenseur
à condition qu'ils ne possèdent pas de cave ou de parking en sous-sol desservi par cet ascenseur.
À noter que les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs
ou éléments d'équipements ainsi que les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ne
peuvent être mises à la charge de certains copropriétaires que lorsque la partie de l'immeuble
concernée constitue une partie commune spéciale de l'immeuble.
■ Les actions en recouvrement des charges impayées
Un syndic n'a pas à obtenir une autorisation de l'AG des copropriétaires pour engager une action
en recouvrement de charges impayées. Toutefois, si le syndic entend poursuivre par voie de saisieimmobilière,
l'autorisation en AG devient nécessaire en raison de la gravité de l'action.
a) La procédure
Face à un copropriétaire qui ne paie pas ses provisions sur charges, le syndic dispose de moyens
d'action rapide : il adresse une lettre recommandée avec accusé de réception au copropriétaire
débiteur ou par voie électronique (si accord du copropriétaire) avec mise en demeure de régler
les sommes dues. Si le règlement n'a pas lieu dans le délai de 30 jours, le syndic est en droit
d'exiger la totalité des provisions de l'année budgétaire alors même qu'elles ne sont pas exigibles
de la part des autres copropriétaires. La Loi ÉLAN étend le mécanisme aux charges impayées pour
des travaux hors budget prévisionnel, aux cotisations de fonds de travaux et à toutes les sommes
restant dues au syndicat au titre des exercices précédents après approbation des comptes par
l'assemblée générale (L. ÉLAN, art. 210 ; L. 10 juill. 1965, art. 19-2).

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