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L'ESSENTIEL DU DROIT IMMOBILIER
■ Dans les communes où les loyers sont jugés raisonnables
a) Le loyer initial
Lors de la première location et en cas de changement de locataire, le loyer est librement fixé par le
bailleur selon les prix pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
b) Le loyer révisé
Tous les ans, à la date anniversaire du bail ou une autre date définie dans le bail, le propriétaire
peut réviser le loyer s'il existe une clause de révision dans le contrat. À défaut de clause, pas de
révision possible. L'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE, sert de
base pour cette révision.
En cours de bail, la révision annuelle du loyer doit être demandée au plus tard par le bailleur
dans le délai d'un an suivant la date à laquelle elle doit être appliquée. Au-delà, il sera réputé
avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. S'il se manifeste en retard, la révision
de loyer ne prend effet qu'à compter de sa demande (L. 6 juill. 1989, art. 17-1).
c) L'augmentation du loyer
Lors du renouvellement du bail uniquement (à l'issue des 3 années), le bailleur peut augmenter le
loyer s'il considère qu'il est sous-évalué. Il doit le prouver en fournissant à son locataire des références
de loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables établissant que les
loyers en question sont plus élevés. Si la hausse est supérieure à 10%, elle est étalée sur 6 ans
et si elle inférieure 10 %, elle est étalée sur 3 ans.
Une majoration du loyer peut être prévue si le propriétaire, à ses frais, envisage de faire des
travaux d'amélioration c'est-à-dire des travaux qui apportent un confort supplémentaire au logement
(fenêtre double vitrage, par ex.). Elle ne peut s'appliquer qu'àl'issue des travaux à condition
qu'elle ait été spécifiée dans le bail ainsi que son montant.
■ Dans les communes où les loyers sont jugés trop élevés
Dans toutes ces villes à zone tendue définies par décret (zones d'urbanisation continue de plus de
50 000 habitants où existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, D. 30/07/
2020), les propriétaires ne peuvent pas augmenter librement leurs loyers lors de la relocation ou
du renouvellement du bail. La hausse ne peut pas dépasser le dernier indice de référence des
loyers (IRL) connu.

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