Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit immobilier - 11e - 90

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L'ESSENTIEL DU DROIT IMMOBILIER
■ Le paiement des charges par le locataire
a) Le paiement de provisions sur charges
La méthode la plus courante est le paiement par le locataire de provisions sur charges tous les
mois (ou trimestre) en plus de son loyer et le bailleur régularise les comptes au minimum une fois
par an sur justificatifs. Les demandes de provision doivent en effet être justifiées et le bailleur n'a
pas le droit de fixer un forfait de charges invariable sans régularisation ou un loyer charges
comprises.
Le propriétaire définit la provision en se référant aux arrêtés de charges de la dernière régularisation
ou en fonction du budget prévisionnel si l'immeuble est en copropriété.
La régularisation annuelle est obligatoire c'est-à-dire que le bailleur arrête les comptes des
dépenses réellement engagées une fois par an. Un mois avant cette régularisation, il adresse un
décompte au locataire par nature de charges et le mode de répartition entre locataires si nécessaire
accompagné d'une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage
et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.
Pendant les 6 mois qui suivent l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives des charges sont à
la disposition du locataire (factures, contrats de fourniture et d'exploitation, etc.). Dans le cadre
d'une location en copropriété, le copropriétaire peut se faire assister par son locataire pour
examiner les charges. Le locataire peut également être autorisé par le copropriétaire à consulter,
à sa place, les pièces justificatives de charges locatives récupérables (D. 27 juin 2019). Ce dernier
peut avoir réglé trop de provisions par rapport aux dépenses réellement engagées, le solde étant
positif en sa faveur, auquel cas le propriétaire doit lui rembourser le trop versé. À l'inverse, les
provisions peuvent avoir été insuffisantes et le locataire doit régler le complément.
En outre, en vertu de l'article 6-2 de la loi 6 juillet 1989 et depuis le 25 octobre 2020, les propriétaires
bailleurs (dans un immeuble muni de dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables),
doivent transmettre un justificatif de la consommation de chauffage et d'eau chaude à leurs locataires
tous les 6 mois, et à compter du 1er
janvier 2022, ils devront même informer les locataires
tous les mois à partir des informations fournies par le syndic de copropriété. Lorsque la régularisation
des charges n'a pas été effectuée par le propriétaire avant la fin de l'année suivant celle de
leur exigibilité, le locataire pourra demander à payer l'éventuel supplément de charges par
douzième (L. 6 juill. 1989, art. 23). Mais afin de limiter les régularisations tardives, la prescription
est de 3 ans.

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