Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit immobilier - 11e - 97

CHAPITRE 6 - Les locations nues à usage d'habitation principale ou mixte
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12 L'expulsion
Le bailleur qui souhaite expulser son locataire défaillant, doit respecter une procédure précise et formaliste.
Nous prendrons l'exemple d'une procédure d'expulsion pour impayés de loyers :
Étape nº 1
Commandement de
payer
Le bailleur fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers
impayés dans un délai de deux mois par un huissier de justice. L'acte inclut dans
son intégralité l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui informe notamment le
locataire sur les aides et les délais de recours possibles (document spécifique). Si
cet article n'est pas précisé dans l'acte, celui-ci est frappé de nullité. À noter que
la loi ÉLAN modifie l'article 24, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 et ajoute au
contenu obligatoire de l'acte, le montantmensuel du loyeretdes charges ainsi
que le décompte de la dette locative.
Étape nº 2
Assignation du
locataire devant le
tribunal judiciaire
Dans le cadre d'un plan d'apurement dans un dossier de surendettement
(L. ÉLAN, art. 118) :
- si le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience,
la suspension des effets de la résiliation ou de la clause résolutoire est
conditionnée par le juge au respect du plan d'apurement, pour la durée impartie
par la commission de surendettement au remboursement de la seule dette
locative (et non de l'ensemble des créances). Un défaut de paiement (dette ou
loyer) entraînerait la reprise immédiate de l'expulsion ;
- en cas d'effacement total de la dette, le juge suspend les effets et conditionne le
maintien du bail au respect du paiement régulier du loyer sur une période probatoire
d'une durée de deux ans. Un défaut de paiement entraînerait la reprise immédiate de
l'expulsion. Il en va de même, si la dette est effacée partiellement pour la partie non
effacée ;
- si moratoire, pendant la durée du moratoire, la suspension de la résiliation du bail
est conditionnée au paiement régulier du loyer et des charges.
Hors plan d'apurement, si le locataire n'a pas repris le paiement des loyers au jour
de l'audience, le bailleur l'assigne devant le tribunal judiciaire aux fins d'obtenir sa
condamnation au paiement, la résiliation du bail et son expulsion (possibilité d'une
assignation en référé c'est-à-dire en urgence s'il existe une clause résolutoire).
L'assignation est notifiée par l'huissier de justice au préfet trois mois avant l'audience
afin que ce dernier sollicite les services sociaux pour déclencher les dispositifs d'aides
au locataire poursuivi.
Le juge peut décider de suspendre la résiliation du bail en accordant au locataire en
situation de régler sa dette des délais de paiement qui peuvent aller jusqu'à
3ans et il peut également d'office vérifier les éléments de la dette locative et le
respect de l'obligation de délivrance par le bailleur d'un logement décent (L. 6 juill.
1989, art. 24-V).
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