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L

e

c o n s e i l

e n

g e s t i o n

d e

p a t r i m o i n e

Loger certains actifs dans le patrimoine professionnel entraîne des conséquences fiscales favorables au plan de la détermination du revenu imposable (amortissement, charges déductibles). Mais cela entraîne également
des conséquences au plan des plus-values éventuellement constatées.
Ainsi, le passage d'un bien du patrimoine personnel au patrimoine professionnel et vice-versa déclenchera des impositions distinctes : plus-value
du particulier et plus-value professionnelle.
En outre, en principe une éventuelle plus-value imposable constatée sur
les biens professionnels ne peut être annulée par une donation. Cela est
compréhensible puisqu'une donation ne peut qu'être une mutation
entre deux patrimoines privés. En conséquence, la donation d'un bien
professionnel oblige, avant donation, à faire passer le bien du patrimoine
professionnel vers le patrimoine privé. Il est possible de demander le
report de cette taxation mais les donataires devront s'engager personnellement à payer la plus-value en report dans le cas où ils céderaient le bien
reçu à leur tour. Désormais, cette règle a été assouplie. Dans le cas où les
donataires conservent le bien 5 ans, la plus-value en report d'imposition
est supprimée.

	

Le principe des prêts substitutifs

Pour ce qui concerne la fiscalité des revenus fonciers soumis à l'impôt sur
les revenus, il existe une contrainte particulière concernant les règles de
déductibilité des intérêts d'emprunt ayant éventuellement financé l'opération d'investissement. Cette règle est la suivante : au moment où l'investissement est effectué (acquisition, travaux), l'investisseur doit adopter
un mode de financement précis (crédits bancaires et/ou fonds propres).
En cas de financement par prêt immobilier, les modalités du prêt sont
prédéterminées (durée, mode d'amortissement et principe de calcul du
taux). Ainsi, la masse d'intérêts déductibles fiscalement (ou son principe
de calcul en cas de taux variable) peut être évaluée par avance pour toute
la durée de l'opération. L'investissement ainsi réalisé et financé, il ne sera
plus possible, au plan fiscal, de modifier à la hausse la masse d'intérêts
bancaires déductibles prévue dans le contrat de prêt initial.
En d'autres termes, si on substitue à l'endettement initial un nouveau
crédit (qui aurait pour effet de produire un volume d'intérêts supérieur à
ce qui était initialement prévu), cette charge supplémentaire ne sera pas
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