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L' i n g é n i e r i e

patrimoniale

immobilière

quisition sera financée par un crédit remboursé en tout ou partie par les
revenus générés par le bien immobilier. Le schéma de cette stratégie est le
suivant :
-  céder le bien à une SCI ;
-  les associés de la SCI sont :
*  les enfants en pleine propriété et/ou en nue-propriété,
*  les parents en pleine propriété et/ou en usufruit.
La logique de transmission veut que les enfants soient largement majoritaires au sein de la SCI. Les parts peuvent être transmises au fil du temps
en échelonnant les donations.
Interposer une SCI entre les enfants et le lot immobilier permettra
d'éviter une indivision, source potentielle de conflits. En effet un contrat
de société est mieux apte à régir avec harmonie les relations d'intérêts
entre les enfants. En outre, les parents peuvent contrôler la SCI en tant
que gérants. Les statuts peuvent prévoir par avance un second gérant en
cas de disparition ou défaillance du gérant originel. Il est possible d'être
nommé gérant statutaire à vie avec les pouvoirs les plus étendus. Les
parents auront le contrôle de la société et la disposition des biens lui
appartenant.
Céder plutôt que donner permet dans certains cas d'optimiser fiscalement les revenus du bien en question tout en assurant sa transmission de
façon judicieuse. Cela est illustré par le cas de Monsieur Grandin à la fin
de ce chapitre.

C * La cession à un tiers
La cession à un tiers correspond à une stratégie de restructuration et
d'optimisation du patrimoine. Il faudra évaluer les conséquences fiscales
et financières de la vente (imposition de plus-value).
Si le bien est détenu par une société, l'acheteur préférera acquérir l'immobilier et non la structure de détention. Cela pour plusieurs raisons :
-  les droits de mutation à payer sont identiques dans tous les cas (acquisition de l'immobilier directement ou de la structure qui détient l'immobilier). Il n'y a pas d'intérêt à choisir une solution plutôt qu'une autre.
Antérieurement, l'acquisition d'une société immobilière permettait de
minorer le coût des droits de mutation par rapport à une transaction sur
l'immobilier lui-même ;



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