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Corrigés
2.) Le délai de 21 jours n'est pas respecté.
Le principe est posé par l'article 9 du décret du 17 mars 1967 : le délai devant s'écouler entre la convocation et
la tenue de l'assemblée est d'au minimum 21 jours. Ce délai peut être plus long si le règlement de copropriété
le stipule expressément.
Ce délai peut être plus court uniquement dans deux cas :
- l'urgence. Une situation particulière affectant le syndicat peut imposer qu'une décision soit prise en urgence.
Le délai de 21 jours est difficilement compatible avec de tels impératifs. C'est la raison pour laquelle l'article
9 précise que ce délai de 21 jours est prescrit « sauf urgence » ;
- la catastrophe technologique. La Loi du 30 juillet 2003 est venue ajouter à la Loi du 10 juillet 1965 un article 38-1
qui permet, en cas de catastrophe technologique, au syndic d'un immeuble dont les parties communes ont été
endommagées de convoquer dans les 15 jours de la catastrophe une assemblée devant statuer sur les travaux
urgents de remise en état. Cette assemblée devra se tenir dans les 2 mois de la catastrophe.
Le courrier est daté du 3 mai 2021 pour une assemblée devant se tenir le 4 juillet. Le délai de 21 jours n'est
donc pas respecté et l'ordre du jour de l'assemblée ne relève manifestement pas de l'urgence. Le mardi 19 mai
n'existe pas... la convocation est donc irrégulière.
3.) La convocation est émise par « le président du conseil syndical ».
Le syndic est l'auteur de droit de la convocation. Il est donc maître de l'opportunité, du moment et du contenu
de cette convocation.
Cependant il n'a pas à juger l'opportunité de cette convocation si une demande est formulée par :
- le conseil syndical ;
- un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des tantièmes (le règlement de copropriété peut
prévoir une proportion moindre) ;
- un ou plusieurs copropriétaires sur des questions relatives à leurs droits et obligations.
Le président du conseil syndical, s'il en existe un, ne pourra convoquer l'assemblée générale que dans deux circonstances :
- si le syndic ne défère pas à la demande qui lui a été formulée par le conseil syndical ou un ou plusieurs
copropriétaires représentant 25 % des tantièmes après que soit restée infructueuse pendant un délai de
8 jours une mise en demeure adressée au syndic ;
- en cas d'empêchement du syndic.
En dehors de ces circonstances le président du conseil syndical ne peut convoquer l'assemblée. Une convocation
émise par une personne qui n'est pas habilitée est irrégulière et entraîne la nullité des résolutions votées au
cours de l'assemblée générale.
4.) L'assemblée doit se tenir en période COVID-19 hors la présence physique des copropriétaires.
La loi du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de COVID-19 a prévu dans son article 11, une
autorisation au gouvernement de prendre par ordonnance « toute mesure provisoire... «d'adaptation du droit
de la copropriété pour tenir compte notamment de la désignation des syndics, de l'impossibilité de réunion des
assemblées générales de copropriétaires» (...) »
Une ordonnance du 20 mai 2020 (2020-595), face à l'impossibilité de réunir des assemblées générales, a
proposé des mesures dérogatoires temporaires, initialement applicables jusqu'à 1 mois après la fin de l'état
d'urgence sanitaire (ord. 10 février 2021), permettant aux syndics de prévoir des assemblées générales sans
présence physique des copropriétaires.
Les mesures dérogatoires applicables jusqu'à un mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire sont les suivantes :
- le recours à la visio/audioconférence ;
- le recours au vote par correspondance ;
- dérogation aux nombres de mandats détenus par un copropriétaire (pendant cette période de crise, un
mandataire pourra recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et
de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires).
Du fait de l'interdiction faite au ERP de recevoir du public pour de telles réunions, l'assemblée générale aurait
dû avoir lieu en visioconférence et ou par le biais du vote par correspondance.
5.) Le lieu de tenue de l'assemblée n'est pas le bon.
L'assemblée doit se tenir normalement dans la commune du lieu de situation de l'immeuble.
La violation de cette obligation est un motif de nullité des décisions prises au cours de la réunion.
Est ainsi nulle l'assemblée tenue dans une commune limitrophe de celle du lieu de situation de l'immeuble.
90 EXERCICES CORRIGÉS DU BTS PI - 2021 /2022

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