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GESTION DE COPROPRIÉTÉ
6.) Assemblée générale spéciale ou assemblée générale classique ?
L'assemblée convoquée est relative aux bâtiments B et C, parties communes spéciales aux termes du règlement
de copropriété.
Dans un souci de fluidité de la gestion et de l'administration des immeubles en copropriété composés de
plusieurs bâtiments, il est possible, en leur sein, de procéder à une distinction entre les parties communes
générales composées d'une infrastructure utile à tous (terrain assiette, voie d'accès...) et des parties communes
particulières à chaque bâtiment, ne présentant d'intérêt qu'à l'égard des copropriétaires du bâtiment considéré
(gros œuvre de chaque immeuble, installations propres du bâtiment).
Cette affectation spécifique aura pour conséquence logique que les parties communes spéciales seront la
propriété indivise des seuls copropriétaires de l'immeuble les comprenant (L. 10 juill. 1965, art. 6-2).
Par conséquent, les décisions concernant ces parties communes spéciales ne pourront être prises que par les
copropriétaires ayant des droits sur elles.
Cette prise de décision interviendra en principe au cours d'assemblées générales spéciales ou par spécialisation
d'une question au cours d'une assemblée générale « ordinaire ».
En l'espèce, les questions portées à l'ordre du jour ne concernent manifestement pas que les copropriétaires
des bâtiments B et C. Les autres copropriétaires composant le syndicat n'ayant pas été convoqués, les décisions
prises encourent la nullité.
7.) L'élection du bureau de séance est irrégulière.
Au début de chaque assemblée, les copropriétaires présents ou représentés désignent le bureau de l'assemblée.
Ce bureau est composé d'un président, d'un ou plusieurs scrutateurs et d'un secrétaire.
La désignation d'un bureau en début d'assemblée est une formalité obligatoire qui ne peut faire, à peine de
nullité des décisions prises au cours de la réunion, l'objet d'un vote groupé.
Par ailleurs, ces fonctions doivent être assumées par des personnes différentes.
En l'espèce, le bureau sera manifestement élu au cours d'un seul et même vote groupé, ce qui est irrégulier.
Par ailleurs, la majorité indiquée est celle de l'article 25 et non celle de l'article 24 pourtant imposée par la loi
du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, n'oublions pas que cette assemblée générale se tiendra en période de crise sanitaire liée à la pandémie
de COVID-19. Dans ces circonstances particulières, alors que les assemblées générales en présence physique
sont proscrites, les ordonnances prises spécialement par le gouvernement prévoient des règles particulières à
l'élection du bureau.
Ainsi en cas de recours à la visio/audioconférence, l'élection du bureau sera possible. Il est néanmoins prévu que
le président de séance certifiera exacte la feuille de présence et signera, le cas échéant avec le ou les scrutateurs,
le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale.
Par contre, lorsque les décisions seront prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil
syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le
syndic, assurera les missions qui incombent au président de séance.
8.) L'approbation des comptes est tardive.
Le syndic est tenu de faire voter en assemblée générale annuelle lors de l'année en cours l'approbation des
comptes de l'exercice clos, le réajustement éventuel du budget prévisionnel de l'exercice en cours au moment
de l'assemblée et le budget prévisionnel de l'exercice futur et ce dans les 6 mois qui suivent la fin de l'exercice
comptable.
Attention, ces dispositions légales et réglementaires ne sont pas assorties de sanction en cas de non-respect
de ce délai par le syndic. Les comptes ne sont donc pas irréguliers pour autant. Le syndic risque tout de même
une action en réparation de la part d'un copropriétaire lésé par sa faute, sur le terrain de la responsabilité civile
délictuelle (C. civ., art. 1240).
Or l'exercice compte s'est terminé au 30 juin 2020 et l'assemblée est convoquée pour le 19 mai 2021 soit plus
de 6 mois après la clôture des comptes.
Par ailleurs, l'approbation des comptes se vote à la majorité de l'article 24 et non 25 de la loi du 10 juillet 1965.
9.) Le quitus au syndic n'est pas soumis à la majorité adéquate.
Le quitus doit être voté à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et non article 25.
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