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GESTION DE COPROPRIÉTÉ
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon
les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget
prévisionnel. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
La seule question qui aurait dû être posée à l'assemblée générale, si l'immeuble était plus ancien, est celle du
montant de cette cotisation annuelle.
c. La majorité de vote n'est pas celle requise par la loi. Le montant de la cotisation annuelle est calculé en
pourcentage du budget prévisionnel. Ce montant sera décidé par l'assemblée générale votant dans les
conditions de la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965 ou majorité des voix de tous les copropriétaires
mais pas celle de l'article 24 comme indiqué dans la convocation.
15.) La question portant sur la réalisation d'un DTG est manifestement erronée.
Depuis le 1er
janvier 2017, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de savoir
si les copropriétaires entendent faire réaliser un diagnostic technique global de leur immeuble en vue de faire
réaliser un plan pluriannuel de travaux.
La réalisation de ce diagnostic n'est obligatoire que :
- pour toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans ;
- pour les immeubles ayant fait l'objet d'une procédure en insalubrité, si l'administration en fait la demande.
Il n'est donc pas obligatoire pour un immeuble de moins de cinq années. En tout état de cause, il doit être adopté
à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et non celle de l'article 25.
16.) Les travaux de réfection de la toiture du bâtiment B.
Comme nous l'avons vu chacun des bâtiments de cette copropriété est une partie commune spéciale aux
copropriétaires y ayant des droits. Le vote de cette question doit être soumis aux seuls copropriétaires composant
le bâtiment B. À défaut le vote de cette résolution sera entaché d'une irrégularité majeure entraînant sa nullité.
Par ailleurs, le montant de la mise en concurrence obligatoire ayant été arrêté par la précédente assemblée
à la somme de 1 000 euros HT, ce chantier d'un montant de plus de 15 000 euros HT aurait dû être soumis à
concurrence et ce en application de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967.
Enfin, l'importance de ces travaux suppose la souscription d'une assurance dommage-ouvrages, cette assurance
n'est pas à l'ordre du jour. Le recours à un maître d'œuvre professionnel semble également recommandé.
17.) L'autorisation à donner à M.CHAVE est irrégulière.
L'article 25.b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties
communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »
Par conséquent lorsqu'un copropriétaire entend réaliser des travaux privatifs, mais que ces travaux affectent
les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, après s'être assurés qu'ils étaient conformes à la
destination dudit immeuble, il devra impérativement obtenir une autorisation préalable de l'assemblée générale.
Ces travaux doivent porter principalement sur les parties privatives mais n'avoir sur les parties communes que
de simples incidences. Il ne peut donc s'agir de travaux n'ayant comme seul objet que les parties communes.
Ne sont donc pas soumis à l'article 25 b :
- la création d'une piscine dans un jardin à jouissance privative ;
- l'installation d'un ascenseur ;
- le percement des murs de gros œuvre de l'immeuble afin de réunir un lot avec un autre lot situé dans une
copropriété voisine...
Par ailleurs, l'article 10 du décret du 17 mars 1967 impose que ce copropriétaire joigne à sa demande un projet
de résolution et « un document précisant l'implantation et la consistance des travaux ». Ces éléments devront
être, à peine de nullité, joints à la convocation et non communiqués en cours d'assemblée.
18.) Il n'est pas fait mention des pièces justificatives obligatoirement jointes à la convocation.
Si le principe posé par l'article 18-1de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret
du 30 décembre 2015 selon lequel « pendant le délai s'écoulant entre la convocation et la tenue de l'assemblée,
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