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GESTION DE COPROPRIÉTÉ
Or le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et seul doit être pris en
compte le vote exprimé par le mandataire.
En effet, en cas de manquement du mandataire aux consignes de son mandant :
- ce dernier dispose en principe à l'égard de son mandataire fautif d'une action en réparation sur le terrain de
la responsabilité civile contractuelle ;
- cette carence n'influe pas sur la régularité de l'assemblée générale du syndicat.
Par conséquent, cette situation n'a pas d'influence sur le résultat du vote.
f. Le quitus au syndic est irrégulier. Le quitus est l'acte par lequel l'assemblée générale des copropriétaires
approuve et ratifie les actes de gestion du syndic durant l'exercice échu.
Le quitus concerne l'ensemble des actes de gestion administrative et comptable effectués par le syndic ainsi
que tous les autres actes liés à ses obligations contractuelles tels le recouvrement des charges, les visites de la
copropriété, le suivi des affaires en cours, du traitement des impayés, des travaux, des contrats des prestataires
de services, du personnel.
Le quitus a pour effet de ratifier les actes du syndic portés à la connaissance de l'assemblée générale et de le
délivrer de toute responsabilité même pour les actes effectués excédant ses pouvoirs.
Le quitus doit faire l'objet d'une résolution séparée inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée. En générale, la
question du quitus est discutée après l'approbation des comptes. Le vote se fait à la majorité de l'article 24 de la loi
de 1965. L'assemblée générale peut choisir d'accorder un quitus global pour tous les actes du syndic ou un quitus
restreint à certains de ses actes uniquement. Elle peut aussi bien décider de ne pas accorder de quitus au syndic.
En l'espèce, la résolution n°5 donne quitus au syndic « sur tous les actes dont elle a connaissance ainsi que ceux
dont elle n'a pas été informée ». Le quitus portant uniquement sur les actes dont l'assemblée à connaissance,
cette rédaction est manifestement irrégulière.
En outre, bien que disposant des voix suffisantes en application de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la
résolution est rejetée. Il s'agit d'une erreur de plume devant être corrigée.
g. Les budgets prévisionnels sont rejetés. Le budget prévisionnel est préparé par le syndic. Il est adopté lors
de l'assemblée précédente (en 2019 pour 2020) au moins 6 mois avant le début de l'exercice comptable qui le
concerne pour couvrir les dépenses courantes à venir, d'administration, de fonctionnement et de maintenance
des parties communes. Les dépenses travaux font l'objet d'un vote et d'un budget séparé. Le budget prévisionnel
s'adopte à la majorité simple.
En pratique, il est généralement adopté après l'approbation des comptes de l'exercice écoulé, majoré de 3 %
par poste.
Appliqué à chaque lot, ce budget va permettre de générer les appels de fonds des copropriétaires généralement
le premier jour de chaque trimestre (ou toute autre date décidée par l'assemblée générale).
Mais, si le budget prévisionnel n'a pas été adopté dans les temps, avant le début de l'exercice comptable, le
syndic, autorisé par l'assemblée générale, peut faire jusqu'à deux appels de fonds de provisions trimestrielles
successifs égales à 1/4 du budget prévisionnel précédent, s'il existe un fonds de roulement. Si ce fonds n'existe
pas, il peut réclamer jusqu'à la moitié.
A défaut, les appels de fonds générés par le syndic sont inefficaces et la copropriété en difficulté car incapable de
pouvoir à la conservation de l'immeuble. Même si cette résolution n'est pas irrégulière, le rejet qu'elle comporte
pourrait être à l'origine de difficultés importantes dans l'administration de la copropriété.
h. L'élection du syndic est irrégulière. En l'espèce deux sociétés (USUS et ABUSUS) sont candidates au poste
de syndic de cette copropriété. La société USUS étant le syndic sortant.
Plusieurs irrégularités entachent son élection.
Tout d'abord, le projet de résolution parle de « renouvellement en qualité de syndic de la société USUS ». Chaque
désignation étant indépendante, chaque contrat est donc nouveau. On ne peut dès lors parler de renouvellement
mais de simple désignation même s'agissant du syndic sortant.
La lecture de la candidature de la société USUS nous apprend que cette dernière serait titulaire de la « carte
transaction. »
Depuis le 1er
juillet 2015, les demandes de cartes professionnelles, de déclarations préalables d'activité et
d'attestations pour les collaborateurs doivent être adressées au président de la Chambre de Commerce et
d'Industrie territorialement compétente.
Cette carte est obligatoire pour toute personne physique ou morale qui entend exercer les activités d'agent
immobilier, d'administrateur de biens (gestion locative), de syndic de copropriété ou de marchands de listes.
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