Guide p r at i q u e d e l a v a l o r i s at i o n d ' u n e p m e - soit d'intégrer un actif d'exploitation à sa valeur de marché, ici 18 000 € et d'intégrer une dette financière de 14 360 € (sans actualisation) ou 13 864 € (en mode actualisé). La réévaluation des capitaux propres rééquilibre le bilan. D * Le retraitement des biens immobiliers Le retraitement des biens immobiliers à usage commercial ou locatif représente une source de plus-values potentielles significatives. Avant toute tentative de chiffrage, il faut au préalable se poser un certain nombre de questions essentielles : - Quelle a été l'évolution du marché immobilier local ? - Son emplacement est-il recherché ? - L'activité commerciale ou industrielle actuelle est-elle rentable ? - Une rénovation est-elle nécessaire ? - Le bâtiment se prête-t-il potentiellement à d'autres activités commerciales ou est-il dépendant de la seule activité présente, des aménagements sont-ils possibles ? - Un réaménagement en habitation est-il concevable et à quel coût ? Une analyse du PLU (Plan local d'urbanisme) peut s'avérer utile. Il s'agit dans la plupart des cas de biens occupés par l'exploitant mais il peut y avoir des biens dits excédentaires, ne servant plus directement à l'exploitation, restant inoccupés ou détenus en réserve foncière. Un bien immobilier commercial est souvent estimé en fonction des loyers annuels perçus, eux-mêmes fonction d'un prix au mètre carré commercial et d'un emplacement au sein de l'agglomération (centre-ville, ZA, ZI...). La fourchette du multiple de valorisation est large, il évolue entre 10 à 20 fois le loyer annuel potentiel. 52