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Guide

p r at i q u e d e l a v a l o r i s at i o n d ' u n e p m e

Le taux de rentabilité exigé est de 6,5 % pour un local bien situé
donc peu risqué pour le propriétaire et de 10 % pour un local à
moins forte visibilité, avec un prix au mètre carré plus modeste et
un risque de vacance locative plus élevé.
La valeur du bien immobilier est calculée grâce à la formule suivante :
Valeur de l'immobilier commercial = Loyer (1)
tCP - g
Le loyer économique net (1) de l'année suivante est estimé à
61 000 € (i.e., 60 000 × 1,015).
Le taux de croissance du loyer g est fixé à 1,5 %, le taux exigé par
les propriétaires tCP sur l'investissement varie entre 6,5 % et 10 %.
61 000 €
Valeur du bien immobilier =
6,5 %,8 % ou 10 %-1,5 %
2) Estimation de la valeur économique du bien immobilier
commercial

Avec 6,5 % de rentabilité : 61 000 / (0,05) = env. 1 200 000 €
Avec 8 % de rentabilité : 61 000 / (0,065) = env. 940 000 €
Avec 10 % de rentabilité : 61 000 / (0,085) = env. 720 000 €
Pour un bien exceptionnel, un taux de rentabilité de 5 % aurait
donné un multiple supérieur à 20.
La valeur de l'actif immobilier fluctue entre 15 fois (i.e., 1 200 000
/ 80 000), 12 fois (i.e. ; 940 000 / 80 000) ou 9 fois (i.e., 720 000 /
80 000) le loyer de 80 000 €.
Un multiple raisonnable pourrait se situer entre 9 et 15 fois le loyer commercial annuel suivant la qualité du bien.

Ce multiple est modulé en fonction de l'état du bien, de son emplacement, de la qualité du locataire, de l'activité exercée et de la nature
juridique du bail.
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