L es méthodes d ' évaluation patrimoniale 3) Le regard du locataire Un multiple n'est applicable que sur un loyer économique. Le loyer économique est lié à l'activité exercée et à sa rentabilité. Il doit permettre au locataire de prospérer sinon celui-ci décidera soit d'acheter un local, soit de rechercher un nouvel emplacement avec un loyer plus raisonnable (suivant les possibilités de résiliation offertes par le bail commercial). Sauf en cas de rareté, un loyer est un compromis entre les besoins financiers du propriétaire et les possibilités financières du locataire. Il doit s'asseoir sur des bases économiques durables sinon il implique des périodes de vacance locative et une rentabilité qui s'érode. 4) Bien de type industriel Pour les biens de type industriel comme les hangars ou ateliers, il est courant de se référer à une valeur de reconstruction et d'appliquer une vétusté comparable à celle utilisée par les assureurs. Exemple : un hangar a été construit il y a 10 ans et était prévu à l'origine pour une durée de vie de 25 années. Un hangar neuf équivalent serait reconstruit pour la somme de 100 000 €. La valeur théorique du hangar peut être estimée à 60 000 €. Estimation théorique du hangar = 100 000 x (25 - 10) / 25 = 60 000 €. L'estimation finale dépendra de l'état général de celui-ci. 5) La valorisation immobilière ne concerne pas que les sociétés civiles immobilières Cette problématique de la valorisation des biens immobiliers au sein de la société d'exploitation se pose avec acuité. 55